“Vàng trong dân” đang chảy vào bất động sản?

Vinhomes vừa mở ra một “ván cược” mới cho thị trường: giữ vàng, mua nhà hay phòng thủ trước tiền mất giá?

Trong lúc người dân vẫn còn ám ảnh bởi lạm phát, giá vàng liên tục neo đỉnh và nỗi lo tiền VND mất giá theo thời gian, thị trường bất động sản bất ngờ xuất hiện một mô hình huy động vốn cực kỳ đáng chú ý là mang vàng đi mua nhà. Sau 5 năm có thể giữ nhà hoặc nhận lại khoản tiền tương đương 110% số vàng ban đầu.

Nghe qua, nhiều người nghĩ đây chỉ là một chương trình bán hàng thông thường của Vinhomes. Nhưng nếu nhìn sâu hơn dưới góc độ tài chính và vĩ mô, đây thực chất là một tín hiệu rất đáng suy ngẫm về dòng tiền, niềm tin tài sản và cả cấu trúc thị trường Việt Nam trong giai đoạn mới.

Khi vàng không còn “nằm im trong két” nữa…

Trong nhiều năm qua, vàng luôn là “kênh trú ẩn tâm lý” của người Việt khi lạm phát tăng, lãi suất biến động, tiền gửi ngân hàng kém hấp dẫn, bất động sản thanh khoản yếu, chứng khoán rung lắc mạnh,…thì vàng lại trở thành nơi giữ tài sản an toàn nhất trong mắt phần lớn người dân. Vấn đề là vàng giữ giá tốt, nhưng không tạo dòng tiền. Bất động sản có thể tăng giá nhưng lại thiếu thanh khoản và chương trình của Vinhomes đang cố gắng “ghép” hai nhu cầu này lại với nhau khi dùng vàng để sở hữu tài sản thật nhưng vẫn giữ cảm giác “không mất vị thế vàng”. Đây chính là điểm cực kỳ thông minh về mặt thiết kế sản phẩm.

Về bản chất tài chính, đây gần giống một “hợp đồng repo vàng”

Nếu bóc tách dưới góc nhìn tài chính, mô hình này khá giống việc người dân giao vàng hôm nay, doanh nghiệp quy đổi thành tiền để phát triển dự án sau 5 năm khách hàng có quyền giữ bất động sản hoặc nhận lại khoản quy đổi + 10%. Tức là khách hàng đang nắm một “quyền chọn” (option-like payoff). Nói đơn giản thì nếu giá nhà tăng mạnh thì giữ nhà, nếu thị trường xấu thì có thể lấy lại tiền theo cam kết. Đây không còn là “mua nhà truyền thống” nữa mà là một sản phẩm tài chính lai giữa vàng - bất động sản - quyền chọn tài sản.

Điều đáng chú ý nhất: Vì sao doanh nghiệp BĐS bắt đầu “huy động vàng”?

Đây mới là phần quan trọng. Khi một doanh nghiệp bất động sản lớn bắt đầu tìm cách hút vàng trong dân, thị trường cần hiểu rằng:

Hệ thống tài chính đang bước vào giai đoạn cạnh tranh dòng tiền cực mạnh.

Hiện nay lãi suất không còn quá thấp, room tín dụng bđs bị kiểm soát, trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi hoàn toàn, thanh khoản bất động sản vẫn chưa thật sự mạnh như giai đoạn sốt nóng. Trong bối cảnh đó thì vàng trở thành “nguồn vốn khổng lồ nằm ngoài hệ thống” và nếu huy động được vàng thì doanh nghiệp có thêm dòng tiền, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng, giảm áp lực phát hành trái phiếu đồng thời đánh đúng tâm lý giữ vàng của người dân.

Nhưng phía sau mô hình này là hàng loạt rủi ro rất lớn

1️⃣ Nguy cơ “vàng hóa” nền kinh tế quay trở lại

Đây là điều đáng lo nhất khi nhà được định giá bằng vàng, vàng trở thành phương tiện thanh toán, người dân bắt đầu neo tài sản theo vàng thay vì VND thì vai trò của đồng nội tệ sẽ suy yếu dần. Điều này từng là vấn đề lớn của Việt Nam trong quá khứ và cũng là lý do Nhà nước nhiều năm qua cố gắng chống vàng hóa, giảm thanh toán bằng vàng, ổn định niềm tin vào VND.

2️⃣ Rủi ro giá vàng tăng quá mạnh

Nếu 5 năm tới vàng tiếp tục tăng kiểu 30%, 50%, thậm chí gấp đôi thì bài toán hoàn trả sẽ cực kỳ áp lực nếu doanh nghiệp không hedge (phòng ngừa rủi ro) đúng cách. Lúc đó khách hàng sẽ không muốn giữ nhà mà muốn lấy lại “giá trị vàng”. Đây chính là market risk rất lớn.

3️⃣ Biến vàng thành tài sản “khóa thanh khoản”

Vàng vốn là tài sản có tính thanh khoản toàn cầu nhưng khi đổi sang bất động sản thì dòng tiền bị “khóa” trong tài sản dài hạn, đặc biệt là các sản phẩm giá trị lớn, thanh khoản phụ thuộc thị trường. Nếu thị trường bất động sản đi ngang dài hạn thì đây có thể trở thành một bài toán thanh khoản rất khó cho cả người mua lẫn doanh nghiệp.

Điều thị trường đang phản ánh không chỉ là chuyện “mua nhà bằng vàng”

Mà sâu xa hơn đây là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn thiết kế sản phẩm tài chính phức tạp hơn rất nhiều. Không còn chỉ là chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, vay ngân hàng mà bây giờ là vàng, quyền chọn tài sản, cơ chế neo giá, sản phẩm tài chính lai (hybrid financial product)…đang bắt đầu xuất hiện. Điều đó phản ánh cuộc cạnh tranh dòng tiền ngày càng căng, áp lực huy động vốn ngày càng lớn và niềm tin vào các loại tài sản truyền thống đang thay đổi rất nhanh.

Góc nhìn đầu tư

Mô hình này không hẳn xấu. Thậm chí về mặt sáng tạo tài chính, đây là một ý tưởng khá thông minh nhưng càng là sản phẩm “nghe hấp dẫn”, càng phải đọc kỹ hợp đồng. Điều quan trọng nhất không nằm ở con số “110%” mà nằm ở công thức quy đổi, giá vàng tham chiếu, điều kiện thanh toán, quyền - nghĩa vụ pháp lý, khả năng thực hiện cam kết sau 5 năm và bản chất thật sự của sản phẩm mà mình đang tham gia. Bởi cuối cùng bạn đang mua nhà, giữ vị thế vàng hay đang tham gia một cấu trúc tài chính neo theo vàng? Đó là 3 thứ hoàn toàn khác nhau.

Anh/chị đánh giá sao về mô hình “mang vàng đi mua nhà” này? Liệu đây là một bước tiến tài chính thông minh của thị trường BĐS hay là tín hiệu cho thấy dòng tiền trong nền kinh tế đang bắt đầu bất ổn hơn? Comment góc nhìn bên dưới để cùng trao đổi thêm.

Nếu bài viết mang lại giá trị thì đừng quên Like & Share đồng thời Follow Quốc Việt để nhận các cập nhật chuyên đề sớm nhất mỗi tuần cùng góc nhìn thị trường mỗi ngày.