#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG): Lợi nhuận tăng nhờ “khoản lãi một lần” – hoạt động cốt lõi đang hụt hơi giữa sóng gió BĐS?

Trong bối cảnh cổ phiếu bất động sản đang giao dịch ảm đạm, chịu áp lực lớn từ các thông tin kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS năm 2026, báo cáo kết quả kinh doanh mới công bố của NLG nhanh chóng thu hút sự chú ý. Lợi nhuận sau thuế tăng mạnh nghe có vẻ tích cực, nhưng khi bóc tách sâu vào cấu trúc lợi nhuận, câu chuyện lại khiến nhà đầu tư không khỏi chột dạ.

Lợi nhuận tăng mạnh, nhưng đến từ đâu?

Năm 2025, NLG ghi nhận LNST sau lợi ích CĐTS đạt 701 tỷ đồng, tăng 35% so với năm trước. Tuy nhiên, điểm mấu chốt nằm ở chỗ: phần lớn mức tăng này đến từ khoản lãi đột biến 489 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng cổ phần dự án Izumi City trong quý 4.

Nếu loại bỏ yếu tố bất thường này, bức tranh lợi nhuận cốt lõi của NLG kém tươi sáng hơn rất nhiều, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang ngày càng khắt khe với các doanh nghiệp phụ thuộc vào “lợi nhuận một lần”.

Trái ngược với con số lợi nhuận, doanh thu thuần năm 2025 chỉ đạt 5.645 tỷ đồng, giảm 22% so với năm 2024. Nguyên nhân đến từ hoạt động bàn giao cốt lõi chậm lại, phản ánh rõ ràng sự lệch pha giữa bán hàng – ghi nhận doanh thu.

Riêng quý 4/2025, lợi nhuận tăng mạnh so với quý trước (+138%) nhưng không đến từ bàn giao quy mô lớn, mà chủ yếu từ thương vụ thoái vốn Izumi City. Điều này đặt ra câu hỏi lớn: Nếu không còn các khoản thu nhập bất thường, NLG sẽ tăng trưởng lợi nhuận bằng gì trong giai đoạn tới?

Thoái vốn Izumi City: “đẹp” ngắn hạn, đánh đổi dài hạn?

Sau khi hoàn tất thoái vốn, Izumi City không còn được ghi nhận là hàng tồn kho, mà chuyển sang hình thức đầu tư liên doanh – liên kết. Hệ quả là:

Doanh số bán tại dự án không còn ghi nhận vào doanh thu BĐS, mà chỉ phản ánh gián tiếp qua doanh thu tài chính.

Về ngắn hạn, điều này giúp báo cáo tài chính “nhẹ gánh” và đẹp hơn. Nhưng về dài hạn, NLG đánh mất một nguồn doanh thu cốt lõi có quy mô lớn, trong khi thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh.

Bán hàng bùng nổ, nhưng dòng tiền lợi nhuận còn độ trễ

Điểm sáng hiếm hoi nằm ở doanh số bán BĐS năm 2025 đạt 11,85 nghìn tỷ đồng, tăng 128%, nhờ sức hút từ các dự án Izumi City, Southgate, Mizuki Park và Elyse Island

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo: bán được hàng không đồng nghĩa với lợi nhuận được ghi nhận ngay, nhất là trong bối cảnh pháp lý, tiến độ và tín dụng đều bị soi chặt. Đây chính là lý do khiến doanh thu – lợi nhuận cốt lõi của NLG đang có độ trễ lớn so với kỳ vọng thị trường.

Tài chính an toàn, nhưng thị trường không chỉ nhìn vào “an toàn”

NLG vẫn duy trì tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu ở mức 37%, được xem là khá an toàn trong ngành. Doanh số bán năm 2026 được kỳ vọng đạt 13–15 nghìn tỷ đồng, với động lực từ các dự án tại Đồng Nai và việc Elyse Island tiếp tục được cấp phép mở bán các giai đoạn mới.

Dù vậy, trong môi trường mùa công bố KQKD và dòng tiền đang ưu tiên các doanh nghiệp có lợi nhuận cốt lõi tăng trưởng rõ ràng, thị trường có thể chưa sẵn sàng trả premium cao cho một câu chuyện tăng trưởng dựa nhiều vào thu nhập bất thường.

Góc nhìn nhà đầu tư: Đẹp số liệu, nhưng chưa thuyết phục cảm xúc

Kết quả kinh doanh 2025 của NLG cho thấy một nghịch lý quen thuộc của ngành BĐS hiện nay:

- Bán hàng bùng nổ – nhưng doanh thu và dòng tiền ghi nhận vẫn chậm.

Trong bối cảnh tín dụng BĐS bị kiểm soát chặt hơn từ 2026, câu chuyện của NLG có thể cần thêm thời gian để được thị trường “tin lại”, thay vì chỉ nhìn vào một năm lợi nhuận tăng mạnh nhờ yếu tố không lặp lại.

👉 Bạn đánh giá thế nào về chất lượng lợi nhuận của NLG sau thương vụ Izumi City?

Hãy để lại bình luận quan điểm của bạn và nếu bài viết mang lại góc nhìn hữu ích, đừng quên Like & Share để lan tỏa tới cộng đồng nhà đầu tư. Follow Quốc Việt ngay để không bỏ lỡ series phân tích kết quả kinh doanh doanh nghiệp trong mùa báo cáo đang nóng dần – nơi chúng tôi bóc tách sâu con số phía sau con số.