CƠ CHẾ ĐẶC THÙ ĐẤT ĐAI: BƯỚC NGOẶT MỞ RA CHU KỲ ĐỊNH GIÁ LẠI CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường chứng khoán phiên sáng ngày 10/06/2026 ghi nhận sự phục hồi đáng chú ý của nhóm cổ phiếu bất động sản. Động lực chính đến từ kỳ vọng mới sau khi Chính phủ ban hành kế hoạch triển khai Nghị quyết 29/2026/QH16 và Nghị định 147/2026/NĐ-CP về cơ chế đặc thù xử lý vi phạm đất đai, tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài.

Theo đánh giá của chúng tôi, đây không đơn thuần là một thông tin hỗ trợ ngắn hạn. Cơ chế đặc thù lần này có thể trở thành bước khởi đầu cho quá trình tái định giá lại tài sản của nhóm doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất thật nhưng bị đình trệ bởi thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoặc các điểm nghẽn hành chính kéo dài.

Điểm đáng chú ý là quy mô vấn đề không nhỏ. Tại TP.HCM, số liệu từ cơ quan chức năng cho thấy có 838 dự án, công trình và khu đất tồn đọng, vướng mắc cần xử lý, với tổng mức đầu tư hơn 206.000 tỷ đồng và diện tích trên 17.000 ha. Trong đó, 417 dự án đã hoàn thành tháo gỡ vướng mắc, 393 dự án cơ bản hoàn thành, và 28 dự án đã có chỉ đạo, định hướng xử lý. Riêng con số này đã cho thấy nguồn lực bị “đóng băng” trong nhiều năm là rất lớn. Nếu cơ chế đặc thù được triển khai hiệu quả, tác động không chỉ nằm ở nhóm doanh nghiệp bất động sản mà còn lan tỏa sang xây dựng, vật liệu, ngân hàng, trái phiếu và tiêu dùng liên quan nhà ở.

Nghị định 147/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 07/05/2026, hướng dẫn thực hiện cơ chế đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài theo Nghị quyết 29/2026/QH16. Điểm cốt lõi không phải là hợp thức hóa sai phạm bằng mọi giá, mà là phân loại vấn đề, xác định trách nhiệm, tính lại nghĩa vụ tài chính và mở đường cho những dự án đủ điều kiện tiếp tục triển khai. Nói cách khác, doanh nghiệp vẫn phải trả chi phí cho các vấn đề quá khứ, nhưng thị trường đã có cơ sở để kỳ vọng các tài sản đang bị kẹt có thể được kích hoạt trở lại.

Bối cảnh thị trường hiện tại cũng đang ủng hộ quá trình sàng lọc. Theo VARS IRE, trong quý 1/2026, toàn thị trường bất động sản nhà ở thương mại ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025. Thanh khoản toàn thị trường đạt khoảng 24.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp khoảng 47%. Riêng tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. Các số liệu này cho thấy thị trường không còn trong trạng thái đóng băng, nhưng dòng tiền đã chuyển sang trạng thái chọn lọc rất rõ.

Căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thanh khoản. Theo VARS, căn hộ chiếm khoảng 67% tổng nguồn cung mở bán mới và 69% tổng lượng giao dịch trong quý 1/2026. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc căn hộ đạt khoảng 60%, tương đương gần 15.000 giao dịch. Đây là bằng chứng cho thấy nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, nhưng người mua ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo, hạ tầng đầy đủ và mức giá phù hợp hơn so với mặt bằng chung.

Riêng tại TP.HCM, dữ liệu CBRE cho thấy nguồn cung căn hộ mới trong quý 1/2026 đạt 1.642 căn, tăng 369% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, phân khúc nhà thấp tầng vẫn rất hạn chế, chỉ có 87 căn được giới thiệu mới trong quý. Điều này củng cố nhận định rằng nguồn cung đang phục hồi nhưng chưa đồng đều, và các dự án có pháp lý hoàn chỉnh vẫn có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Một biến số cần theo dõi sát là áp lực trái phiếu. Theo dữ liệu VBMA được công bố đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong phần còn lại của năm 2026 ước khoảng 204.042 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 124.514 tỷ đồng, tương đương 61% tổng giá trị đáo hạn. Nhóm ngân hàng đứng sau với khoảng 22.755 tỷ đồng, tương đương 11,2%. Đây là lý do khiến cơ chế pháp lý dù tích cực nhưng không thể tạo ra sự phục hồi đồng đều cho toàn ngành. Doanh nghiệp nào có bảng cân đối yếu, áp lực trái phiếu lớn, ít tiền mặt và dự án chưa thể mở bán sẽ vẫn chịu rủi ro thanh khoản đáng kể.

Do đó, cơ chế đặc thù lần này nên được nhìn nhận theo hướng “mở khóa tài sản”, không phải “xóa bỏ rủi ro”. Với những doanh nghiệp có dự án vướng chủ yếu ở khâu thủ tục hành chính, tiền sử dụng đất hoặc điều chỉnh pháp lý, việc có cơ chế xử lý cụ thể sẽ giúp thị trường nhìn lại giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp. Nếu dự án được tháo gỡ và đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp có thể cải thiện dòng tiền, giảm áp lực nợ vay và tái khởi động chu kỳ tăng trưởng.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng hưởng lợi như nhau. Nhóm đáng chú ý nhất là các doanh nghiệp có quỹ đất thật, dự án có vị trí tốt, pháp lý vướng ở mức có thể xử lý và bảng cân đối tài chính còn đủ sức chịu đựng. Đây là nhóm có khả năng chuyển thông tin pháp lý thành doanh thu và dòng tiền sớm nhất.

Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng cần nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính. Nhóm này có thể được thị trường định giá lại về mặt tài sản, nhưng tác động lên lợi nhuận sẽ cần thời gian. Nhà đầu tư cần theo dõi khả năng huy động vốn, áp lực nợ vay và mức độ hấp thụ của sản phẩm sau khi dự án được tháo gỡ.

Nhóm rủi ro cao là các doanh nghiệp có đòn bẩy lớn, phụ thuộc nhiều vào trái phiếu hoặc có dự án vướng mắc phức tạp liên quan đến sai phạm nghiêm trọng. Các cổ phiếu này có thể tăng mạnh theo sóng ngành, nhưng mức độ bền vững thấp hơn nếu không có tiến triển pháp lý cụ thể hoặc dòng tiền thực tế.

Từ góc nhìn đầu tư, giai đoạn hiện tại không nên tiếp cận nhóm bất động sản theo hướng “mua cả ngành”. Chiến lược phù hợp hơn là chọn lọc theo năm tiêu chí: dự án nào có khả năng được tháo gỡ trước, doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để nộp nghĩa vụ bổ sung hay không, sản phẩm có khả năng bán được trong bối cảnh hiện tại hay không, áp lực trái phiếu/nợ vay còn lớn đến đâu và cổ phiếu đã phản ánh bao nhiêu kỳ vọng vào giá.

Trong ngắn hạn, nhóm bất động sản có thể tiếp tục hưởng lợi từ dòng tiền đầu cơ và tâm lý cải thiện. Tuy nhiên, sau giai đoạn hưng phấn ban đầu, thị trường sẽ kiểm chứng bằng tiến độ pháp lý thực tế, khả năng mở bán dự án, dòng tiền thu về và mức độ cải thiện báo cáo tài chính. Đây mới là yếu tố quyết định cổ phiếu nào có thể đi xa hơn trong chu kỳ phục hồi.

Kết luận, cơ chế đặc thù về đất đai là một catalyst lớn đối với ngành bất động sản. Thông tin này giúp giảm bớt rủi ro pháp lý hệ thống, cải thiện kỳ vọng dòng tiền và mở ra khả năng tái định giá tài sản của nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, đây là câu chuyện phân hóa, không phải sóng tăng đồng loạt. Nhà đầu tư nên ưu tiên các doanh nghiệp có dự án rõ ràng, pháp lý có khả năng tháo gỡ, tài chính lành mạnh và khả năng hiện thực hóa dòng tiền trong thời gian sớm nhất.

Quan điểm đầu tư: Tích cực có chọn lọc đối với nhóm bất động sản. Ưu tiên doanh nghiệp có tài sản thật, dự án thật và tiến độ pháp lý có thể kiểm chứng. Hạn chế chạy theo các cổ phiếu tăng nóng nhưng thiếu nền tảng tài chính và thiếu thông tin cụ thể về dự án được tháo gỡ.