BIM Land: Bị 'tụt hạng' trên Moody’s, liệu "Thung lũng Thanh Xuân Valley" có làm nên kỳ tích

Với số nợ phải trả tăng đều qua các năm kể từ 2019 và đến hết ngày 30/6/2023 là 19.244 tỷ đồng khiến bức tranh tài chính của BIM Land xấu đi rõ rệt.

Không chỉ vậy, mới đây “vận xấu” tiếp tục đeo bám BIM Land khi bị Moody's hạ mức xếp hạng doanh nghiệp và hạ xếp hạng tín phiếu tín chấp cao cấp đối với trái phiếu USD.

Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh 6 tháng đầu năm 2023, Công ty CP bất động sản BIM (BIM Land) ghi nhận lãi sau thuế giảm hơn 16% so với cùng kỳ năm trước và tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) cũng sụt giảm.

Đáng chú ý, nợ phải trả của BIM Land đang tăng mạnh theo từng năm. Cụ thể, năm tài chính 2019, nợ phải trả của BIM Land tương ứng 14.820 tỷ đồng; Năm 2020, nợ phải trả là 15.781 tỷ đồng; Năm 2021 nợ phải trả là 18.461 tỷ đồng; Năm 2022 là 18.941 tỷ đồng và đến hết ngày 30/6/2023 là 19.244 tỷ đồng.

Ngoài lô trái phiếu vừa phát hành, BIM Land còn có hai lô trái phiếu khác đang lưu hành, phát hành hoàn tất trong năm 2021. Trong đó có một lô trái phiếu quốc tế niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore (SGX) có giá trị 200 triệu USD, kỳ hạn 5 năm. Tổ chức bảo lãnh phát hành là ngân hàng Credit Suisse. Mục đích nhằm bổ sung vốn hoạt động và thực hiện các dự án.

Lô trái phiếu trong nước có giá trị 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm. Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động của BIM Land, đồng thời thực hiện đầu tư vào dự án Centara thông qua hình thức hợp tác kinh doanh hoặc một hình thức khác. Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất đối với 6 thửa đất tại phường Hùng Thắng, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, thuộc sở hữu của BIM Hạ Long.

Giá trị tài sản được định giá bởi Công ty CP Thẩm định giá Hoa Mặt Trời. Lô trái phiếu này do TCBS bảo lãnh phát hành, đại diện người sở hữu trái phiếu, đăng ký và quản lý chuyển nhượng. Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam là đơn vị nhận tài sản đảm bảo.

Moody's đã hạ mức xếp hạng doanh nghiệp (CFR) của BIM Land từ B2 xuống B3. Đồng thời, Moody's đã hạ xếp hạng tín phiếu tín chấp cao cấp đối với trái phiếu Đô la Mỹ của BIM Land xuống Caa1 từ B2.

Trước đó, BIM Land đã huy động được trái phiếu có bảo đảm trị giá 150 triệu USD từ Tập đoàn Tài chính Quốc tế (IFC, Aaa ổn định). Theo quy định đối với hoạt động chào mua trái phiếu và đấu thầu mới của IFC, các trái phiếu Đô la Mỹ không có bảo đảm hiện chiếm chưa đến 1/3 tổng số nợ của BIM Land, không bao gồm nghĩa vụ cho thuê tính đến ngày 31/3/2023.

Cũng theo Moody’s, BIM Land đang có tiền mặt và tiền gửi trị giá 1.600 tỷ đồng tính đến ngày 31/3/2023. Cùng với số tiền thu được từ trái phiếu IFC và kỳ vọng của Moody's về việc tạo ra dòng tiền vào khoảng 2.700 tỷ đồng cho đến tháng 12/2024, BIM Land có đủ nguồn tiền mặt để tài trợ cho hoạt động kinh doanh của mình. Nhu cầu tiền mặt và chi tiêu tùy ý bao gồm các khoản trả nợ ước tính khoảng 2.900 tỷ đồng, chi tiêu vốn ước tính 2.400 nghìn tỷ đồng và cổ tức dự kiến là 750 tỷ đồng.

Mức xếp hạng doanh nghiệp (CFR) B3 tiếp tục phản ánh thành tích đã được thiết lập của BIM Land trong việc phát triển các khu đô thị định hướng du lịch, tọa lạc tại các điểm du lịch phát triển nhanh nhất Việt Nam; quyền sở hữu quỹ đất lớn; và tiếp xúc với môi trường pháp lý đang phát triển của Việt Nam.

Triển vọng tiêu cực phản ánh những bất ổn đang diễn ra xung quanh việc tạo ra dòng tiền của BIM Land trong bối cảnh môi trường hoạt động đầy thách thức, cũng như khả năng tiếp cận nguồn vốn của công ty sau giao dịch trao đổi khó khăn.

Việc hạ xếp hạng nhóm DN của BIM Land cho thấy chính sách tài chính yếu kém và triển vọng tiêu cực

Theo Yu Sheng Tay - Nhà phân tích của Moody's cho biết, việc hạ xếp hạng nhóm doanh nghiệp của BIM Land phản ánh các chính sách tài chính yếu kém của công ty và rủi ro quản trị gia tăng sau khi thực hiện chào mua công khai, dẫn đến thiệt hại kinh tế đáng kể cho các chủ sở hữu trái phiếu và coi giao dịch này là một giao dịch khó khăn, là một hình thức vỡ nợ. Cùng đó, việc hạ xếp hạng không có bảo đảm cao cấp đối với các trái phiếu USD còn lại đối với Caa1 phản ánh khả năng chủ sở hữu trái phiếu phải chịu sự phụ thuộc về mặt pháp lý do tỷ lệ nợ có bảo đảm lớn trong cơ cấu vốn của BIM Land.

Moody's có thể tiếp tục hạ mức xếp hạng của BIM Land nếu công ty không thực hiện được kế hoạch kinh doanh; thị trường bất động sản xấu đi dẫn đến hoạt động và khả năng thanh khoản của công ty suy yếu kéo dài; hoặc có bằng chứng về việc rò rỉ tiền mặt từ BIM Land sang các công ty liên kết với quỹ, chẳng hạn như thông qua các khoản vay liên công ty, chia cổ tức bằng tiền mặt mạnh mẽ hoặc đầu tư vào các công ty liên kết.

Trong một diễn biến mới nhất, BIM Land vừa công bố “khu nghỉ dưỡng thung lũng” đầu tiên tại Việt Nam mang thương hiệu InterContinental. Dư luận đặt câu hỏi liệu động thái này có đem lại kỳ tích cho BIM Land trong bối cảnh hiện nay.

Theo đó, InterContinental Thanh Xuan Valley Resort nằm tại trung tâm Khu đô thị du lịch Thanh Xuân Valley, nơi được mệnh danh là “thành phố thông reo” độc đáo có tổng diện tích 170ha, bao quanh bởi những triền núi và rừng thông 50 năm tuổi, 8 hồ nước ngọt lành và dòng suối tự nhiên. Dự án nằm gần hồ Đại Lải và hồ Thanh Cao và cách Thành phố Hà Nội không xa. Tuy nhiên, tại buổi ký kết giữa Công ty quản lý khách sạn hàng đầu thế giới IHG® Hotels & Resorts và Công ty Cổ phần Bất động sản BIM (BIM Land), thành viên Tập đoàn BIM Group vừa qua những thông tin pháp lý và báo cáo đánh giá tác động môi trường chưa được chủ đầu tư làm rõ