Vướng mắc trong định giá đất dù có nhiều phương pháp

Mặc dù Nghị định số 71/2024/NĐ-CP đã quy định các phương pháp định giá đất, công tác này vẫn gặp không ít khó khăn do thiếu dữ liệu minh bạch và sự bất ổn trên thị trường. Bà Giang Đỗ, Giám đốc Tư vấn & Định giá tại Savills Việt Nam, chia sẻ những bất cập trong quá trình áp dụng các phương pháp định giá và tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống dữ liệu công khai, chính xác.

Một trong những yếu tố chủ yếu gây cản trở công tác định giá đất là sự thiếu hụt thông tin, trong khi thị trường bất động sản vẫn mờ mịt về tính minh bạch của dữ liệu giao dịch.

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định các phương pháp định giá đất như so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác định giá đất vẫn gặp nhiều khó khăn. Việc thu thập thông tin còn nhiều rào cản, trong khi thị trường bất động sản thiếu minh bạch về dữ liệu giao dịch.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá tại Savills Việt Nam, đã chia sẻ những vấn đề cốt lõi đang gây khó khăn trong việc triển khai các phương pháp định giá đất.

Mặc dù có bốn phương pháp định giá đất, vì sao nhiều dự án vẫn gặp khó khăn trong việc xác định giá đất, thưa bà?

Bà Giang Đỗ: Các phương pháp định giá đất không phải mới, nhưng sự đình trệ của nhiều dự án xuất phát từ những bất cập trong thực tế áp dụng. Một trong những lý do chính là việc các địa phương vẫn sử dụng bảng giá đất cũ, không còn phản ánh đúng thực tế thị trường. Hơn nữa, thị trường thiếu dữ liệu giao dịch minh bạch, làm khó việc áp dụng các phương pháp như so sánh, thặng dư hay thu nhập. Thêm vào đó, tình trạng đẩy giá trong các phiên đấu giá gần đây càng làm thị trường trở nên bất ổn.

Vậy bà đánh giá thế nào về nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường?

Bà Giang Đỗ: Nguyên tắc này nhấn mạnh tính khách quan và minh bạch, nhằm đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Tuy nhiên, để giá trị này chính xác, dữ liệu phải đầy đủ và công khai, bao gồm thông tin về giao dịch, quy hoạch, hạ tầng và các yếu tố tác động thị trường. Chỉ khi thị trường có dữ liệu minh bạch, giá trị đất mới phản ánh đúng tình hình cung - cầu và đảm bảo cạnh tranh lành mạnh.

Nếu áp dụng một mức giá đất chung cho các dự án và địa phương phát triển kinh tế tương tự, liệu có hợp lý không?

Bà Giang Đỗ: Tôi cho rằng không thể áp dụng một mức giá chung. Giá trị đất chịu ảnh hưởng trực tiếp từ loại đất, mục đích sử dụng và thời gian sử dụng. Đặc biệt, các khu vực có sự phát triển kinh tế - xã hội khác nhau cần có mức giá đất riêng biệt. Việc áp dụng mức giá đồng nhất sẽ làm méo mó thị trường và thiếu tính cạnh tranh.

Tăng giá bất động sản có tác động gì đến công tác định giá đất, và giải pháp nào có thể khắc phục?

Bà Giang Đỗ: Giá bất động sản tăng nóng đã làm sai lệch định giá đất, bởi các giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" thường mang tính đầu cơ. Điều này dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư cao, ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án. Giải pháp là xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch và chính xác, đồng thời công khai thông tin quy hoạch để hạn chế các cơn sốt đất do tin đồn và trục lợi thông tin. Khi các thông tin này được minh bạch, thị trường sẽ trở lại ổn định và phát triển bền vững.