“Vòng kim cô” được tháo, địa ốc Trung Quốc thức giấc sau cơn ác mộng dài?

Sau nhiều năm chìm trong khủng hoảng, thị trường bất động sản Trung Quốc bất ngờ đón nhận tín hiệu nới lỏng chính sách mang tính bước ngoặt. Việc giới chức Bắc Kinh được cho là đã chính thức gỡ bỏ cơ chế quản lý “ba lằn ranh đỏ” – bộ quy tắc từng bóp nghẹt dòng vốn vào địa ốc – đã nhanh chóng thổi bùng làn sóng hưng phấn trên thị trường chứng khoán, kéo cổ phiếu bất động sản tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn.

Thị trường “xanh rực” sau tín hiệu nới lỏng

Trong phiên giao dịch cuối tháng 1, các sàn chứng khoán Hong Kong và Trung Quốc đại lục ghi nhận diễn biến tích cực hiếm thấy ở nhóm cổ phiếu địa ốc. Nhiều doanh nghiệp từng lao đao vì khủng hoảng thanh khoản như China Aoyuan, Logan Group hay China Vanke đồng loạt tăng hai chữ số, đưa chỉ số bất động sản CSI 300 lên mức cao nhất trong gần hai tháng.

Động lực chính đến từ thông tin các doanh nghiệp bất động sản không còn phải báo cáo dữ liệu liên quan đến chính sách “ba lằn ranh đỏ” – cơ chế kiểm soát đòn bẩy tài chính được Bắc Kinh áp dụng từ năm 2020. Động thái này được giới đầu tư xem như dấu hiệu cho thấy Trung Quốc đang chính thức khép lại giai đoạn siết chặt kỷ luật tài chính khắc nghiệt nhất lịch sử ngành địa ốc.

“Ba lằn ranh đỏ” và cái giá của một liều thuốc mạnh

Chính sách “ba lằn ranh đỏ” từng được xem là công cụ trọng yếu nhằm kiểm soát rủi ro hệ thống, hạn chế tình trạng vay nợ quá mức của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, khi được triển khai trong bối cảnh thị trường đã có dấu hiệu suy yếu, bộ quy tắc này nhanh chóng trở thành “liều thuốc quá liều”, đẩy nhiều doanh nghiệp vào khủng hoảng thanh khoản.

Hệ quả là từ năm 2021, hàng loạt tên tuổi lớn như Evergrande, Country Garden hay Sunac lần lượt vỡ nợ hoặc phải tái cấu trúc sâu rộng, kéo theo chuỗi đổ vỡ lan rộng trên toàn thị trường. Bất động sản – lĩnh vực từng đóng góp hơn 1/4 GDP Trung Quốc – trở thành “điểm nghẽn” lớn nhất của nền kinh tế.

Theo một số nguồn tin quốc tế, việc gỡ bỏ “ba lằn ranh đỏ” thực chất đã được Bắc Kinh âm thầm triển khai từ năm 2023, khi nhiều doanh nghiệp không còn phải nộp các báo cáo liên quan. Đến nay, động thái này mới được nhìn nhận rộng rãi như một sự điều chỉnh chính thức về chính sách.

Hưng phấn ngắn hạn, thách thức dài hạn

Dù thị trường chứng khoán phản ứng tích cực, giới phân tích cho rằng việc tháo “vòng kim cô” chủ yếu mang ý nghĩa tâm lý hơn là tạo ra cú hích thực chất cho ngành địa ốc. Phần lớn các doanh nghiệp yếu kém đã vỡ nợ hoặc đang trong quá trình tái cấu trúc, trong khi những doanh nghiệp còn trụ lại đã buộc phải thay đổi mô hình, thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính.

Vấn đề cốt lõi hiện nay không còn nằm ở quy định cho vay, mà là niềm tin. Các ngân hàng thương mại vẫn dè dặt trong việc giải ngân do rủi ro tài sản thế chấp suy giảm, trong khi người mua nhà tiếp tục đứng ngoài thị trường vì lo ngại thu nhập và triển vọng kinh tế.

Dữ liệu mới nhất cho thấy giá nhà tại Trung Quốc vẫn trong xu hướng giảm, đầu tư bất động sản tiếp tục co lại mạnh, còn doanh số bán nhà mới chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Ngay cả những doanh nghiệp được xem là “lành mạnh” cũng phải đàm phán gia hạn nợ để tránh rơi vào vòng xoáy khủng hoảng.

Bắc Kinh “hỗ trợ nhưng không kích thích”

Giới quan sát nhận định, việc gỡ bỏ “ba lằn ranh đỏ” cho thấy tư duy điều hành của Bắc Kinh đã thay đổi: ưu tiên ổn định hệ thống thay vì thúc đẩy tăng trưởng nóng. Chính phủ Trung Quốc được cho là sẵn sàng hỗ trợ để tránh đổ vỡ dây chuyền, nhưng không muốn lặp lại các gói kích thích quy mô lớn từng thổi phồng bong bóng địa ốc trong quá khứ.

Các biện pháp như chính quyền địa phương mua lại quỹ đất, chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội hay nới lỏng tín dụng có chọn lọc được triển khai, song quy mô và tốc độ vẫn chưa đủ để tạo ra bước ngoặt rõ rệt.

Cơn “sóng” hay chỉ là nhịp hồi kỹ thuật?

Việc Bắc Kinh tháo bỏ “ba lằn ranh đỏ” có thể xem là dấu mốc kết thúc một kỷ nguyên siết chặt chưa từng có đối với bất động sản Trung Quốc. Tuy nhiên, con đường phục hồi của ngành này được dự báo sẽ còn dài và nhiều chông gai, khi niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại.

Trong bối cảnh đó, đà tăng mạnh của cổ phiếu địa ốc thời gian qua nhiều khả năng chỉ là phản ứng ngắn hạn trước tín hiệu chính sách, hơn là dấu hiệu cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững. “Mùa xuân” của bất động sản Trung Quốc, nếu có, vẫn cần thêm thời gian và những giải pháp căn cơ hơn để thực sự hình thành.