Vốn ngân hàng rót vào bất động sản: Cơ hội lớn, thách thức nào còn bỏ ngỏ?

Dòng vốn ngân hàng tiếp tục chảy vào bất động sản, nhưng cần hướng đúng vào phân khúc có nhu cầu thực để đảm bảo thị trường phát triển ổn định, bền vững.

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng hiện đạt 3,48 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cuối năm 2023. Mặc dù dòng vốn vẫn đổ mạnh vào lĩnh vực này, song theo lãnh đạo NHNN, nhiều dự án bất động sản vẫn gặp khó khăn trong triển khai và thanh khoản, đặt ra thách thức trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng.

Dòng vốn tăng mạnh nhưng rủi ro tiềm ẩn

Bất động sản tiếp tục là động lực chính trong tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng. Theo báo cáo từ FiinRatings, năm 2024, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 15,08%, trong khi tín dụng dành cho chủ đầu tư bất động sản tăng vọt 28,5%, gấp đôi mức tăng chung và gấp bốn lần tín dụng cho người mua nhà.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nóng này cũng đặt ra nhiều thách thức về kiểm soát rủi ro. Số lượng dự án xây dựng đang triển khai đạt mức kỷ lục, nhưng không ít dự án gặp vướng mắc pháp lý, khiến dòng vốn bị "chôn chân". Chỉ khi những nút thắt về pháp lý và tài chính được tháo gỡ, dòng tiền mới có thể quay trở lại ngân hàng, góp phần nâng cao hiệu quả tín dụng.

Giá nhà cao, tín dụng mua nhà gặp khó

Những biến động trên thị trường trái phiếu và bất động sản đang khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng, kéo theo sự suy giảm trong tín dụng dành cho người mua nhà. Đáng chú ý, khả năng chi trả của người dân ngày càng trở thành vấn đề nan giải khi giá nhà đã tiệm cận mức của nhiều thành phố lớn ở châu Á.

Ông Nguyễn Nhật Hoàng – Quản lý Cấp cao tại FiinRatings – nhận định: “Việc đảm bảo giá nhà phù hợp với thu nhập trong dài hạn sẽ giúp duy trì nhu cầu bền vững cũng như củng cố niềm tin của nhà đầu tư." Bên cạnh đó, cần kiểm soát chặt chẽ việc phân bổ tín dụng, tránh tình trạng lệch pha cung - cầu, cũng như hạn chế áp lực thanh khoản từ các khoản vay dài hạn để ngăn chặn nguy cơ gia tăng nợ xấu.

Dòng vốn tín dụng vẫn chảy mạnh vào bất động sản

Thống kê cho thấy, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tại nhiều ngân hàng lớn tiếp tục tăng mạnh trong năm 2024. Tổng dư nợ cho vay bất động sản tại 15 ngân hàng công bố số liệu đã vượt 738 nghìn tỷ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2023.

Techcombank giữ vững vị thế dẫn đầu trong lĩnh vực cho vay bất động sản với dư nợ đạt 187.100 tỷ đồng, chiếm gần 30% tổng dư nợ của ngân hàng. Trong khi đó, VPBank cũng bám sát với 186.737 tỷ đồng, tăng trưởng mạnh 62,5%, cho thấy sự tập trung đáng kể vào lĩnh vực địa ốc.

Về tốc độ tăng trưởng, KienlongBank gây chú ý khi dư nợ cho vay bất động sản tăng tới 315%, còn VIB đạt mức tăng 240,4%. Nhiều ngân hàng khác như HDBank, MB, SHB, VIB và VPBank cũng ghi nhận mức tăng gấp 3 - 4 lần chỉ trong ba năm qua, minh chứng cho dòng vốn tín dụng vẫn đang chảy mạnh vào thị trường bất động sản, bất chấp những biến động kinh tế.

Rủi ro từ chênh lệch kỳ hạn và lệch pha cung - cầu

Dù dòng vốn tín dụng tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản, nhưng thị trường vẫn tồn tại nhiều rủi ro. Một số ngân hàng đẩy mạnh cho vay chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu khi phân khúc cao cấp dễ tiếp cận vốn hơn so với nhà ở xã hội và nhà ở cho người có nhu cầu thực. Điều này khiến nguồn cung và nhu cầu thực tế không gặp nhau, tạo ra khoảng trống lớn trên thị trường.

Ngoài ra, rủi ro thanh khoản vẫn là bài toán lớn khi nhiều dự án vướng mắc pháp lý hoặc không đủ điều kiện vay vốn, khiến dòng tiền không thể quay trở lại ngân hàng một cách hiệu quả.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mặc dù hàng triệu tỷ đồng tín dụng đã chảy vào bất động sản, nhưng nhiều doanh nghiệp và dự án vẫn trong tình trạng "đói vốn". Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại dễ dàng tiếp cận nguồn lực, làm trầm trọng thêm sự mất cân đối trên thị trường.

Một vấn đề khác là hơn 50% vốn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đến từ tín dụng ngân hàng, trong khi phần lớn nguồn vốn này lại là ngắn hạn, nhưng được sử dụng cho vay dài hạn, tạo ra rủi ro lớn cho hệ thống tài chính. Do đó, việc phát triển các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, quỹ đầu tư, quỹ phát triển là điều cấp thiết. Tuy nhiên, dù đã được đề xuất từ hơn một thập kỷ trước, các rào cản pháp lý vẫn khiến việc triển khai gặp nhiều khó khăn.

Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản có thể đã qua, nhưng những thách thức vẫn còn hiện hữu. NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025, tạo điều kiện thanh khoản dồi dào hơn. Tuy nhiên, không phải mọi chủ đầu tư đều có thể hưởng lợi như nhau.

Việc kiểm soát rủi ro, đảm bảo dòng vốn tín dụng chảy đúng hướng, hạn chế lệch pha cung - cầu, đồng thời khơi thông các kênh huy động vốn bền vững sẽ là chìa khóa để thị trường bất động sản phát triển ổn định và dài hạn.