Việt Nam tiếp tục dẫn đầu xu hướng bất động sản công nghiệp đến 2030

BĐS công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến những xu hướng phát triển quan trọng, như việc hình thành các cụm liên kết công nghiệp chuyên sâu như cụm điện tử tại Bắc Ninh - Vĩnh Phúc hay trung tâm dệt may tại Long An. Đây là cơ hội để Việt Nam trở thành trung tâm sản xuất thông minh của ASEAN.

Các khu công nghiệp trọng điểm tại Việt Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy 80 - 89%, trong khi giá thuê đất tăng đều 4 - 5% mỗi năm. Xu hướng này cho thấy sức hấp dẫn của Việt Nam trong làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và chiến lược "Trung Quốc +1" của nhiều tập đoàn đa quốc gia. Theo chuyên gia, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bứt phá mạnh mẽ, trở thành điểm sáng giữa những biến động kinh tế toàn cầu.

Năm 2024, Việt Nam thu hút 38,23 tỷ USD vốn FDI, chủ yếu vào các lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất chip bán dẫn, linh kiện điện tử và năng lượng tái tạo. Các tập đoàn lớn như Samsung, LG và Foxconn tiếp tục mở rộng hoạt động, kéo theo nhu cầu 1,2 triệu m² nhà xưởng tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Xu hướng này được thúc đẩy bởi vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng khu vực, cùng ưu đãi thuế doanh nghiệp chỉ còn 10% cho các dự án công nghệ cao.

Xu hướng mới của bất động sản công nghiệp

Năm 2024, khu vực miền Bắc ghi nhận diện tích hấp thụ 400 ha, tập trung tại Hải Phòng và Bắc Ninh, với giá thuê trung bình 137 USD/m², tăng 4,2% so với năm trước. Trong khi đó, miền Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy 89% tại các khu công nghiệp trọng điểm như Bình Dương và Đồng Nai, với giá thuê đạt 175 USD/m² nhờ nhu cầu từ logistics và thương mại điện tử. Đáng chú ý, miền Trung đang trở thành điểm đến mới với mức giá cạnh tranh 60 - 90 USD/m², thu hút các dự án tỷ USD từ Luxshare và Foxconn tại Nghệ An.

Theo Niên giám Bất động sản công nghiệp Việt Nam, các khu công nghiệp thế hệ mới đang dịch chuyển sang mô hình tích hợp ba lớp: hạ tầng thông minh (IoT, 5G), hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ và tiện ích đa chức năng như trung tâm R&D, khu nhà ở công nhân. Đặc biệt, mô hình nhà xưởng cao tầng giúp tiết kiệm 40% diện tích, cho phép thuê linh hoạt theo module và đang được triển khai rộng rãi tại TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Dương, Bắc Ninh...

Cơ hội và thách thức

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến xu hướng hình thành các cụm liên kết chuyên sâu, như cụm điện tử Bắc Ninh - Vĩnh Phúc hay trung tâm dệt may Long An. Mô hình này giúp doanh nghiệp giảm 30% chi phí logistics. Bên cạnh đó, Chính phủ đặt mục tiêu 30% khu công nghiệp đạt chứng chỉ xanh LEED vào năm 2030, thúc đẩy các dự án sử dụng vật liệu tái chế, năng lượng mặt trời áp mái và hệ thống xử lý nước thải tuần hoàn.

Đồng thời, việc triển khai 5G tại các khu công nghiệp trọng điểm tạo điều kiện cho ứng dụng robot tự hành và hệ thống giám sát sản xuất theo thời gian thực. Tại Khu công nghệ cao Hòa Lạc, mô hình "nhà máy số" sử dụng digital twin do Nestlé và Intel thử nghiệm hứa hẹn giúp tiết kiệm 15% chi phí vận hành.

Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với không ít thách thức. Một trong số đó là vấn đề quy hoạch và pháp lý khi 28% khu công nghiệp cấp tỉnh còn chồng chéo quy hoạch. Bộ Kế hoạch & Đầu tư đang thí điểm ứng dụng GIS để quản lý đất công nghiệp tại 15 tỉnh, nhằm giải quyết tình trạng này.

Ngoài ra, áp lực cạnh tranh từ Thái Lan và Indonesia buộc Việt Nam phải cải thiện chỉ số logistics (hiện xếp hạng 39/160), thông qua phát triển cảng biển nước sâu và kho ngoại quan. Các dự án như cảng Cái Mép và tuyến đường sắt Lào Cai - Hải Phòng đang được đẩy nhanh để nâng cao năng lực kết nối.

Bên cạnh đó, chuyển đổi năng lượng trong công nghiệp cũng là một thách thức lớn. Theo cam kết tại COP28, ít nhất 20% điện năng tại các khu công nghiệp phải đến từ nguồn tái tạo vào năm 2030. Chính sách PPP trong lắp đặt điện mặt trời áp mái và hệ thống pin lưu trữ năng lượng đang được triển khai nhằm đạt mục tiêu này.

Hướng đi cho nhà đầu tư

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội trở thành trung tâm sản xuất thông minh của ASEAN, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao và logistics. Để nắm bắt cơ hội này, nhà đầu tư cần tập trung vào ba trụ cột: phát triển khu công nghiệp xanh tích hợp năng lượng tái tạo, xây dựng hệ sinh thái công nghiệp khép kín theo chuỗi giá trị và ứng dụng công nghệ số trong quản lý hạ tầng.

Bên cạnh đó, việc cân bằng giữa tăng trưởng và phát triển bền vững, thông qua các cơ chế giám sát môi trường chặt chẽ, sẽ là chìa khóa giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì sức hút lâu dài.