Vì đâu giá nhà "án binh bất động" dù đã cam kết giảm?

Muốn giá nhà hạ nhiệt, không chỉ cần nhiều giải pháp, mà quan trọng hơn là Nhà nước phải định vị lại nguồn thu từ đất đai cho thật công bằng và hợp lý.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy một bức tranh đáng lo ngại: mặt bằng giá tăng mạnh nhưng lượng giao dịch chỉ tăng nhẹ.

Giá chung cư tiếp tục lập đỉnh tại hai đô thị lớn

Phân khúc chung cư tiếp tục thiết lập mặt bằng giá cao tại cả Hà Nội và TP.HCM:

Tại Hà Nội: Giá sơ cấp trung bình dao động 70 - 80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024 và 5,6% so với đầu năm. Thậm chí, một số dự án hạng sang đã ghi nhận mức giá kỷ lục 150-300 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM: Giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Giá căn hộ cao cấp cũng dễ dàng vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m².

Mặc dù giá tăng cao, tổng số giao dịch bất động sản cả nước chỉ ước đạt 430.769 giao dịch, tăng khiêm tốn khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy thanh khoản không tương xứng với đà tăng giá.

Giá nhà vượt quá giá trị thực và khả năng chi trả

Bộ Xây dựng chỉ rõ: giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực và đang quá cao so với thu nhập bình quân của đại đa số người dân.

Đặc biệt, tình trạng găm hàng, nâng giá, đầu cơ vẫn tồn tại, đẩy mặt bằng giá tăng cao, gây mất cân đối cung cầu và làm giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thấp tại các đô thị.

Báo cáo cảnh báo: "Bức tranh thị trường hiện nay không chỉ chịu áp lực từ phía cung cầu, mà còn vướng mắc nặng nề về thể chế và thực thi. Nếu không có những giải pháp đồng bộ, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng mất cân đối khi giá nhà ngày càng cao, nguồn cung hạn chế, còn nhu cầu thực sự của người dân về chỗ ở ổn định lại chưa được đáp ứng đúng mức."

Chi phí đất đai: biến số gây bất ổn thị trường

Các chuyên gia đều tập trung vào vấn đề tiền sử dụng đất như một rào cản lớn:

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khẳng định giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế. Sự gia tăng của giá đất và nghĩa vụ tài chính đang tạo ra nhiều bất cập cho cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế.

Bà Võ Nhật Liễu (Giám đốc PROPIIN) cho biết tiền sử dụng đất chiếm khoảng 20% giá trị dự án và được coi là "biến số" đầy thách thức do thiếu công thức chung để tính toán. Bà kiến nghị cần có bước đệm và giãn thời gian thực hiện việc tính tiền sử dụng đất từ 1/1/2026 để tránh "cú sốc" và biến động mạnh cho thị trường.

Luật sư Trương Anh Tú đề xuất cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá, công bố đầy đủ bản đồ định giá, hệ số điều chỉnh và cơ sở dữ liệu đầu vào.

Giải pháp sửa đổi luật đất đai và minh bạch hóa dữ liệu

Để khắc phục những khó khăn trong định giá đất, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cho biết Cục đang đề xuất sửa đổi Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai để trình Quốc hội vào tháng 10.

Về định hướng, sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh. Bảng giá đất có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm.

Việc công bố bảng giá đất áp dụng lần đầu vào năm 2026 đã được giãn thời gian để các địa phương điều chỉnh, tránh bị sốc. Ông Tuấn cũng thừa nhận nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền cao do cách tính chưa phù hợp với đất nông nghiệp trong khu dân cư.

TS Phạm Viết Thuận (Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM) kiến nghị sửa Luật Đất đai 2024 theo hướng quy định việc xây dựng bảng giá đất (từ 1/1/2026) phải đảm bảo biên độ tăng giảm 3-5% cho mỗi lần điều chỉnh, sử dụng hệ số K để bình ổn kinh tế vĩ mô, và Chính phủ nên xây dựng mức thu phí đất ở, phí nhà làm nguồn thu bền vững thay vì nâng bảng giá đất quá cao.

Song song đó, Cục Quản lý đất đai đang triển khai xây dựng mã định danh duy nhất cho từng thửa đất trên toàn quốc. Mã này được kỳ vọng sẽ khắc phục các bất cập, giúp minh bạch hóa thông tin về thửa đất và chủ sở hữu chỉ bằng thao tác tra cứu mã số hoặc quét mã QR.