Tín dụng tăng tốc lên 14%: Tiền có chảy mạnh vào bất động sản?

Tín dụng toàn hệ thống đang tăng tốc, dự kiến chạm mốc 14% vào cuối quý III/2025 với nhiều ngân hàng ghi nhận mức tăng vượt trội. Dù NHNN liên tục điều hành để hướng dòng vốn vào sản xuất – kinh doanh, thực tế cho thấy tín dụng vẫn đang chảy mạnh vào bất động sản và chứng khoán, trong khi các gói ưu đãi cho lĩnh vực ưu tiên giải ngân rất thấp.

Tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2025. Theo báo cáo mới công bố của Công ty Chứng khoán VCBS, dư nợ tín dụng toàn ngành dự kiến tăng khoảng 14% vào cuối quý III/2025, phản ánh nhu cầu vốn phục hồi tích cực cùng định hướng nới lỏng chính sách tiền tệ từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Đáng chú ý, nhiều ngân hàng ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng vượt xa trung bình ngành. HDBank được dự báo dẫn đầu với mức tăng tới 31% nhờ đẩy mạnh cho vay nông nghiệp – nông thôn, tận dụng sự phục hồi của thị trường bất động sản và thương vụ nhận chuyển giao Ngân hàng Đông Á. ACB cũng duy trì đà tăng trưởng mạnh với tín dụng dự kiến đạt 19,3% nhờ tập trung vào nhóm khách hàng SME và cá nhân. Một số ngân hàng khác như MSB, VietinBank và Sacombank dự báo tăng trưởng tín dụng lần lượt 21,1%, 16,9% và 14%.

Trước đó, theo dữ liệu của MBS, tính đến 29/8/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã tăng 11,82% so với cuối năm 2024 và tăng khoảng 20% so với cùng kỳ. Trong đó, nhóm ngân hàng tư nhân tiếp tục là động lực tăng trưởng với mức tăng khoảng 18%, cao hơn đáng kể so với 12% của khối ngân hàng quốc doanh.

Một trong những yếu tố then chốt thúc đẩy tín dụng là mặt bằng lãi suất thấp. Tính đến ngày 10/9, lãi suất cho vay bình quân đối với các khoản vay mới đã giảm xuống còn 6,52%/năm, thấp hơn 0,41 điểm % so với cuối năm 2024. Cùng với đó, NHNN cũng nới thêm hạn mức tín dụng cho các tổ chức tín dụng, tạo dư địa mở rộng cho vay để hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8%.

Tuy nhiên, cấu trúc tín dụng hiện tại cho thấy nhiều vấn đề đáng lưu ý. Mặc dù NHNN luôn nhấn mạnh yêu cầu vốn phải tập trung vào lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, các ngành ưu tiên và động lực tăng trưởng, dòng vốn vẫn tiếp tục “nghiêng” mạnh về bất động sản. Theo báo cáo của NHNN, dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh, chiếm 23,68% tổng dư nợ tính đến 31/7/2025, so với 19,59% vào năm 2020. Phần lớn dòng vốn này tập trung vào mục đích kinh doanh, trong khi tín dụng tiêu dùng và tự sử dụng bất động sản tăng chậm lại.

Thậm chí, các lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản và chứng khoán còn ghi nhận tăng trưởng tín dụng cao hơn trung bình ngành, lần lượt 14,6% và 44,3% trong nửa đầu năm 2025. Ngược lại, tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, xuất khẩu hay công nghệ cao vẫn ở mức khiêm tốn – chỉ 8,5%, 3,9% và 11,7% tương ứng.

Tình trạng giải ngân các gói tín dụng ưu đãi cũng chưa như kỳ vọng. Trong khi chương trình cho vay tam nông đã giải ngân hơn 57% hạn mức, thì gói 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội mới giải ngân 3,2%, còn gói 500.000 tỷ đồng cho hạ tầng và chuyển đổi số chỉ đạt 1%.

Những con số trên cho thấy, dù tín dụng toàn hệ thống đang phục hồi mạnh và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, việc điều tiết dòng vốn theo đúng định hướng vẫn là thách thức lớn. Câu chuyện kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực rủi ro, đồng thời nâng cao hiệu quả các gói hỗ trợ mục tiêu sẽ là trọng tâm chính sách của NHNN trong quý IV/2025 và năm 2026 – giai đoạn được kỳ vọng tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng bền vững mới của hệ thống tài chính – ngân hàng Việt Nam.

Kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, đồng thời thúc đẩy tín dụng hướng đến các ngành sản xuất – công nghệ cao sẽ là “bài toán kép” mà NHNN cần giải trong thời gian tới. Đây cũng là yếu tố then chốt để nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng bền vững trong giai đoạn 2026–2030.