#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Tín dụng bất động sản tăng trưởng nóng: Cơ hội đột phá hay rủi ro tiềm ẩn?

Thị trường chứng khoán những ngày qua đang xôn xao trước thông tin dư nợ tín dụng bất động sản đạt con số kỷ lục hơn 2,2 triệu tỷ đồng tính đến cuối tháng 2 năm 2026. Điểm đáng chú ý nhất không chỉ nằm ở con số tuyệt đối, mà là tốc độ tăng trưởng 11.7%, cao gấp 8 lần so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Đây là một tín hiệu cho thấy dòng tiền lớn đang đổ bộ vào thị trường địa ốc, tạo ra những tác động đa chiều lên nhóm cổ phiếu Bank và Bất động sản.

Xét về góc độ tích cực, việc ngân hàng "mở kho" cho vay là phao cứu sinh cho nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng vốn đang trong cơn khát thanh khoản kéo dài. Việc giải ngân tập trung vào các dự án khu đô thị và nhà ở chiếm khoảng 784.000 tỷ đồng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ thi công, hỗ trợ các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và cải thiện dòng tiền hoạt động. Đối với nhóm Ngân hàng, việc mở rộng danh mục cho vay bất động sản giúp tối ưu hóa lợi nhuận trong ngắn hạn khi biên lãi ròng (NIM) từ mảng này thường cao hơn so với các lĩnh vực sản xuất thông thường.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một nhà phân tích thị trường, chúng ta không thể phớt lờ hiệu ứng lấn át (Crowding-out effect). Khi nguồn vốn tập trung quá mức vào một lĩnh vực có tính đầu cơ cao, các khu vực sản xuất kinh doanh trực tiếp sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay với chi phí hợp lý. Điều này có thể kìm hãm đà phục hồi bền vững của nền kinh tế trong dài hạn.

Đặc biệt, rủi ro đang tích lũy dần tại các khoản cho vay mua quyền sử dụng đất với giá trị hơn 255.000 tỷ đồng. Đây là phân khúc nhạy cảm nhất với biến động giá cả và tính thanh khoản của thị trường. Nếu chất lượng tín dụng không được kiểm soát chặt chẽ, áp lực nợ xấu tiềm ẩn sẽ gia tăng đáng kể, buộc các ngân hàng phải gia tăng trích lập dự phòng trong trung hạn, trực tiếp bào mòn lợi nhuận sau thuế.

Đối với các nhà đầu tư, giai đoạn này cần có sự chọn lọc khắt khe. Nhóm cổ phiếu Bất động sản có quỹ đất sạch và dự án đang triển khai thực tế sẽ hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn này. Ngược lại, đối với nhóm Ngân hàng, cần ưu tiên những đơn vị có tỷ lệ bao phủ nợ xấu cao và cơ cấu tài sản cho vay đa dạng để chống chọi với các cú sốc thị trường có thể xảy ra.

Tóm lại, sự bùng nổ tín dụng bất động sản là một con dao hai lưỡi. Trong khi nó tạo ra sự hưng phấn và kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ cho các mã cổ phiếu địa ốc, nhà đầu tư vẫn cần giữ một cái đầu lạnh để quản trị rủi ro danh mục, tránh rơi vào bẫy tăng trưởng nóng khi giá trị tài sản chưa đi kèm với khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.

Ngọc Trâm - Hội sở Chứng Khoán Yuanta Việt Nam.