"Tiền đắt" và cuộc tái cấu trúc bất động sản

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên vốn vay, thị trường bất động sản (BĐS) đang đối mặt với một cuộc "thanh lọc tự nhiên" khi mặt bằng lãi suất tăng cao. Đây không chỉ là áp lực tài chính ngắn hạn, mà là bước ngoặt buộc toàn bộ hệ sinh thái từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư cá nhân phải tái cấu trúc tư duy: từ kỳ vọng "lướt sóng" sang quản trị rủi ro và giá trị thực.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước và chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Áp lực khan hiếm giảm bớt giúp thị trường tái cân bằng cung cầu.

Trong đó, dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tăng gần 50% so với cuối năm 2024. Tốc độ tăng này cao hơn đáng kể so với tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng và mua nhà để ở.

Trước đà tăng nhanh của dòng vốn, cơ quan quản lý yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% hạn mức tăng trưởng cả năm, đồng thời tín dụng bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tín dụng chung.

Trong bối cảnh này, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn so với cho vay sản xuất kinh doanh hoặc tiêu dùng. Mặt bằng lãi suất tăng trở thành phép thử đối với sức chịu đựng của thị trường, đồng thời tạo ra cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào vốn vay.

Hết thời “tiền rẻ”, nhà đầu tư thay đổi chiến lược

Từ cuối năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà tăng đáng kể. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới khoảng 16%/năm.

Trước đó, nhiều người vay từng tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5–6%/năm trong thời gian ngắn. Khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh khiến nhiều kế hoạch tài chính bị đảo lộn, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để “lướt sóng”.

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng chậm lại, nhất là tại những khu vực từng tăng giá nhanh. Dòng tiền hiện ưu tiên yếu tố an toàn và khả năng kiểm soát rủi ro thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền. 

Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ cũng có xu hướng trì hoãn quyết định, hoặc dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm – nơi giá nhà thấp hơn đáng kể.

Giá nhà khó giảm sâu

Dù thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao.

Chi phí đất đai, xây dựng, lãi vay và các yêu cầu pháp lý khiến giá phát triển dự án tiếp tục tăng. Do đó, thay vì giảm giá diện rộng, thị trường có xu hướng phân hóa mạnh.

Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng và mức giá hợp lý vẫn có khả năng giữ thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm định giá quá cao so với giá trị khai thác thực có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.

Trong bối cảnh nguồn cung dự kiến tăng khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và triển khai trở lại, thị trường được kỳ vọng dần cân bằng cung – cầu trong thời gian tới.

Về dài hạn, lợi thế sẽ thuộc về các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt và chiến lược đầu tư dài hạn. Quyết định đầu tư không chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, mà còn phải tính tới khả năng tạo dòng tiền cho thuê, mức độ an toàn tài chính và tiềm năng phát triển hạ tầng của khu vực.