Thuế 20% lãi bất động sản: "Đòn bẩy" giá nhà lên cao?

Đề xuất đánh thuế 20% lợi nhuận địa ốc trong tính toán thuế thu nhập cá nhân đang trở thành tâm điểm phân tích của giới chuyên gia, đặt ra nhiều câu hỏi về tính hợp lý, hiệu quả và những tác động đa chiều cần được "giải mã".

Đánh thuế bất động sản: Nguy cơ đẩy giá nhà tăng cao và làm méo mó thị trường

Bộ Tài chính đang đề xuất hai phương án tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, trong đó một phương án gây chú ý là áp thuế 20% trên phần lợi nhuận – tức chênh lệch giữa giá bán và tổng chi phí hợp lệ. Phương án còn lại là thu thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, được áp dụng khi không xác định được đầy đủ các yếu tố đầu vào. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, cả hai cách tính đều đặt ra nhiều rủi ro nếu triển khai vội vàng trong bối cảnh hiện tại.

Thuế 20% – hợp lý trên lý thuyết, bất cập khi thực thi

Chuyên gia bất động sản Phạm Đức Toản cho rằng, việc áp thuế 20% lợi nhuận trong điều kiện cơ sở dữ liệu còn rời rạc, giá đất Nhà nước và giá thị trường chênh lệch quá lớn, có thể dẫn đến nghịch lý: nhà bán lỗ vẫn bị đánh thuế lãi, còn nhà lãi lớn thì lách luật qua kê khai hai giá. Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn phục hồi mong manh, thanh khoản thấp, nên bất kỳ cú hích chính sách nào cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Theo ông Toản, nếu áp thuế ngay, chi phí sẽ được đẩy ngược về phía người mua. Cộng thêm phí môi giới, thuế chuyển nhượng sẽ đội giá nhà lên thêm 3-5%. Với người mua ở thực, điều này làm giấc mơ an cư ngày càng xa vời.

Không đồng bộ dữ liệu, chính sách dễ phản tác dụng

Ông Đinh Minh Tuấn – chuyên gia trong lĩnh vực – cũng lên tiếng cảnh báo rằng việc xác định chính xác chi phí đầu vào của một bất động sản, đặc biệt với tài sản đã mua cách đây hàng chục năm, là điều vô cùng phức tạp. Nếu thiếu chứng từ, chủ nhà có thể bị đánh thuế “oan” trên khoản lãi không tồn tại.

Đáng lưu ý, nhiều giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn chưa minh bạch về giá trị thực tế, thường xảy ra tình trạng kê hai giá để né thuế. Trong bối cảnh đó, áp thuế trên lợi nhuận mà không có cơ sở dữ liệu chuẩn hóa chẳng khác nào đẩy người dân vào rối ren thủ tục, hoặc khiến họ tìm cách né tránh – từ đó dẫn đến thất thu ngân sách và làm xói mòn niềm tin thị trường.

Thuế cần đi kèm với cải cách hành chính và chính sách hỗ trợ

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, đánh giá đây là một đề xuất mang tính cải cách, tiệm cận thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh: thuế chỉ là một phần của giải pháp tổng thể, nếu không đi kèm với cải cách hành chính, tích hợp dữ liệu, và cơ chế giám sát minh bạch thì chính sách dễ "chết yểu" trong thực tiễn.

Theo ông Huy, thuế cần được thiết kế linh hoạt, phân loại rõ đối tượng chịu thuế. Những người sở hữu duy nhất một căn nhà để ở nên được miễn hoặc hưởng ưu đãi thuế. Giao dịch trong nội bộ gia đình, thừa kế hoặc chuyển đổi nhà ở vì nhu cầu thực tế cũng nên có cơ chế riêng biệt để tránh đánh thuế tràn lan.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, đặc biệt là hoạt động đầu cơ ngắn hạn, cần bị đánh thuế cao hơn, thậm chí có thể áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ – ví dụ bán trong năm đầu tiên bị đánh thuế 20%, sau ba năm giảm dần. Chính sách như vậy vừa công bằng, vừa khuyến khích đầu tư dài hạn và giảm áp lực đầu cơ đẩy giá.

Thuế không phải "liều thuốc vạn năng"

Cuối cùng, các chuyên gia đều thống nhất rằng việc áp thuế thu nhập cá nhân với bất động sản cần đặt trong bối cảnh tổng thể của thị trường. Khi nguồn cung nhà ở khan hiếm, pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh, quỹ đất ngày càng bị thu hẹp thì bản chất giá nhà sẽ vẫn tiếp tục bị đẩy lên – dù có hay không chính sách thuế.

“Thuế là liều thuốc bổ trợ, không phải thần dược chữa mọi bệnh. Nếu không có chiến lược tổng thể từ cung cầu, hạ tầng đến pháp lý, thì giá nhà sẽ vẫn cao, và chính sách thuế rất dễ trở thành gánh nặng thay vì công cụ điều tiết”, ông Huy kết luận.