Thoát lỗ nhưng thành viên Pi Group vẫn “gánh” khoản nợ hơn 1.200 tỷ đồng

Sau giai đoạn thua lỗ vì thị trường bất động sản lao dốc, một doanh nghiệp trong hệ sinh thái Pi Group đã ghi nhận lợi nhuận trở lại trong năm 2025. Tuy nhiên, phía sau tín hiệu phục hồi này vẫn là áp lực tài chính lớn khi tổng nợ phải trả vượt 1.200 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu chiếm tới 900 tỷ đồng và doanh nghiệp từng chậm thanh toán lãi cho trái chủ.

Theo thông tin công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Địa ốc Phương Đông ghi nhận lợi nhuận sau thuế năm 2025 đạt 33 tỷ đồng, cải thiện đáng kể so với khoản lỗ 29,3 tỷ đồng của năm trước. Đây được xem là tín hiệu phục hồi tích cực sau giai đoạn thị trường bất động sản suy giảm thanh khoản và thiếu hụt dòng tiền kéo dài.

Dù vậy, bức tranh tài chính của doanh nghiệp vẫn cho thấy nhiều áp lực lớn.

Tính đến ngày 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của Địa ốc Phương Đông đạt khoảng 404,3 tỷ đồng, trong đó vốn góp của chủ sở hữu là 400 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đạt 4,3 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp lên tới 1.296 tỷ đồng, tăng gần 36 tỷ đồng so với đầu năm. Đáng chú ý, dư nợ trái phiếu chiếm tới 900 tỷ đồng, tương đương gần 70% tổng nợ phải trả. Phần còn lại là các khoản nợ khác với giá trị khoảng 395,8 tỷ đồng.

Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu cũng tăng từ 3,06 lần lên 3,1 lần vào cuối năm 2025, cho thấy doanh nghiệp vẫn phụ thuộc đáng kể vào nguồn vốn vay trong bối cảnh thị trường địa ốc chưa phục hồi rõ rệt.

Khoản dư nợ trái phiếu 900 tỷ đồng hiện gắn với lô trái phiếu mã PDCCH2124001 – lô trái phiếu duy nhất còn lưu hành của doanh nghiệp. Lô trái phiếu này được phát hành ngày 11/12/2021 với quy mô 900 trái phiếu, mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu, tương ứng tổng giá trị huy động 900 tỷ đồng.

Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo đảm bằng quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu dân cư Phương Đông tại phường Tam Phú, TP.HCM. Lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm và đến hạn thanh toán vào ngày 12/11/2024.

Theo kế hoạch sử dụng vốn công bố trước đó, toàn bộ số tiền huy động từ lô trái phiếu được dùng để hợp tác đầu tư phát triển dự án Khu nhà ở Gò Sao – tên thương mại Pi City High Park – tại phường Thạnh Xuân, Quận 12, TP.HCM. Dự án này do Công ty TNHH MTV Đầu tư Phát triển Gia Cư làm chủ đầu tư, còn Pi Group tham gia với vai trò đơn vị phát triển dự án.

Trong bối cảnh áp lực dòng tiền chưa giảm, Địa ốc Phương Đông từng chậm thanh toán hai kỳ lãi trái phiếu trong năm 2025 với tổng giá trị hơn 103,4 tỷ đồng.

Theo thông tin cập nhật mới nhất, đến ngày 04/03/2026, doanh nghiệp đã thanh toán phần lớn khoản lãi quá hạn nhưng vẫn còn gần 7,3 tỷ đồng chưa thanh toán cho trái chủ.

Việc chậm thanh toán lãi trái phiếu phần nào phản ánh khó khăn chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn thị trường suy giảm kéo dài. Áp lực đáo hạn trái phiếu ngày càng lớn trong khi khả năng bán hàng và tiếp cận tín dụng vẫn chưa hồi phục như kỳ vọng đang khiến không ít doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình trạng căng thẳng dòng tiền.

Theo tìm hiểu, Công ty CP Đầu tư Địa ốc Phương Đông được thành lập vào tháng 8/2009, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và đặt trụ sở tại phường An Phú Đông, TP.HCM.

Người đại diện pháp luật hiện nay của doanh nghiệp là ông Nguyễn Thanh Anh. Ngoài Địa ốc Phương Đông, ông Nguyễn Thanh Anh còn đứng tên đại diện pháp luật tại Công ty CP Pi Land.

Tại thời điểm giữa năm 2024, doanh nghiệp có vốn điều lệ 400 tỷ đồng, tương ứng 40 triệu cổ phần lưu hành. Trong cơ cấu cổ đông, Công ty CP Đầu tư Phát triển Pi Group nắm giữ 24% vốn điều lệ, tương ứng 96 tỷ đồng. Công ty CP Ecoe Việt Nam sở hữu 75,5% vốn, trong khi ông Nguyễn Xuân Thiêm nắm 0,5%.

Đáng chú ý, ông Nguyễn Xuân Thiêm hiện cũng là người đại diện pháp luật của Pi Group cùng nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Liên quan đến tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu 900 tỷ đồng, dự án Khu dân cư Phương Đông là dự án nhà ở thấp tầng nằm gần đường Vành đai 2 tại phường Tam Phú, TP.HCM.

Dự án có quy mô khoảng 82.000 m2 với 169 căn nhà liên kế cao 4 tầng cùng 73 căn biệt thự cao 3 tầng. Dự án từng được Sở Xây dựng TP.HCM trình chấp thuận đầu tư từ tháng 10/2015. Tuy nhiên đến nay, khu đất dự án vẫn trong tình trạng chậm triển khai sau nhiều năm.