Thị trường "khát vốn": Trái phiếu bất động sản "dậy sóng" cuối năm?

Sau một thời gian im ắng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã chứng kiến sự tái xuất của các đợt phát hành trong tháng 4/2025. Giới phân tích dự báo, áp lực tài chính ngày càng gia tăng đối với các doanh nghiệp địa ốc sẽ đẩy mạnh giá trị phát hành trái phiếu trong ba quý còn lại của năm, cho thấy một "ván bài" tài chính đầy rủi ro nhưng cũng không kém phần quyết liệt.

Nhóm phi ngân hàng tái xuất: Tín hiệu sống lại từ thị trường trái phiếu

Sau nhiều tháng vắng bóng, nhóm doanh nghiệp phi ngân hàng đã chính thức đánh dấu sự trở lại trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong tháng 4/2025 – một tháng chứng kiến nhiều chuyển động đáng chú ý và mang sắc thái "phá băng" rõ nét.

Theo FiinRatings, tổng giá trị TPDN phát hành trong tháng 4 đạt 35.500 tỷ đồng – tăng hơn gấp đôi so với tháng trước và cao hơn tới 80% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong bức tranh đó, nhóm phi ngân hàng – vốn im lặng suốt nhiều tháng qua – bất ngờ ghi dấu ấn khi phát hành tới 13.200 tỷ đồng trái phiếu, chủ yếu từ các doanh nghiệp bất động sản và thương mại dịch vụ. Trong khi đó, nhóm ngân hàng và công ty chứng khoán vẫn duy trì đều đặn các đợt phát hành kỳ hạn 1–3 năm để củng cố vốn cấp 2 và đáp ứng nhu cầu cho vay ký quỹ ngày càng gia tăng.

Tính đến cuối tháng 4, tổng lượng TPDN đang lưu hành trên thị trường – bao gồm phát hành riêng lẻ và ra công chúng – đạt 1,277 triệu tỷ đồng, tăng 5,6% so với cuối năm 2024. Đồng thời, hoạt động mua lại trước hạn tiếp tục sôi động với giá trị 11.000 tỷ đồng, tăng 14,6% so với tháng trước, dù vẫn thấp hơn 14,6% so với cùng kỳ.

Tín dụng tăng tốc, phát hành ổn định

FiinRatings dự báo các tổ chức tín dụng sẽ tiếp tục duy trì đà phát hành trái phiếu trong bối cảnh nhu cầu tín dụng nội địa vẫn mạnh và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp. Với các công ty chứng khoán, xu hướng huy động trái phiếu để tăng nguồn vốn cho vay ký quỹ – vốn đã gia tăng từ năm 2024 – được dự báo sẽ còn tiếp diễn trong năm nay, dù khó tạo đột phá mạnh do tâm lý nhà đầu tư vẫn chịu ảnh hưởng từ những biến số toàn cầu, đặc biệt là các chính sách thuế quan mới.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Bá Khương – chuyên gia tại VNDirect – cho rằng tín dụng có thể bước vào giai đoạn tăng tốc từ quý II, kéo dài đến cuối năm. Điều này sẽ kích hoạt nhu cầu huy động vốn của khối ngân hàng trong các quý tiếp theo. Đặc biệt, việc phát hành trái phiếu kỳ hạn dài – như đã thực hiện trong năm 2024 – không chỉ giúp ngân hàng gia tăng quy mô vốn mà còn hỗ trợ cân đối lại cơ cấu kỳ hạn, nhằm đáp ứng các quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn. “Nhiều khả năng, từ quý II/2025, nhóm ngân hàng sẽ tăng tốc phát hành trái phiếu trở lại” – ông Khương nhận định.

Bất động sản bước vào chu kỳ phát hành mới: Căng mình giữa áp lực vốn

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tháng 4 ghi nhận tổng cộng 21 đợt phát hành TPDN, trong đó khối ngân hàng chiếm áp đảo với 14 đợt, trị giá hơn 21.000 tỷ đồng. Phần còn lại – khoảng hơn 13.000 tỷ đồng – đến từ các doanh nghiệp tài chính, tiện ích và đặc biệt là bất động sản. Đáng chú ý, lần đầu tiên trong năm 2025 có tới 3 doanh nghiệp bất động sản phát hành thành công: Vingroup với 3 đợt trị giá 9.000 tỷ đồng; TCO (Hà Nội) với một đợt 3.000 tỷ đồng và Oleco - NQ với 490 tỷ đồng.

Tuy nhiên, các chuyên gia FiinRatings cảnh báo rằng chính sách thuế mới của Mỹ đang đặt ra không ít rào cản với nhiều tổ chức phát hành trong nước – nhất là các ngành có mức độ đòn bẩy tài chính cao như bất động sản nhà ở, xây dựng và năng lượng. Các lĩnh vực này vốn đang "khát vốn" cho tái cấp vốn và duy trì dòng tiền vận hành. Trái lại, các ngành có nền tảng tài chính lành mạnh như bất động sản khu công nghiệp, cảng biển và logistics lại đang thể hiện sức bật tốt hơn, với dư địa tăng trưởng dài hạn rõ nét.

“Chính sách thuế mới từ Mỹ có thể tạo ra những cú sốc ngắn hạn, nhưng cũng là cơ hội để thị trường sàng lọc, tái cơ cấu vốn và thiết lập dòng tiền ổn định hơn về dài hạn” – FiinRatings phân tích.

Ông Nguyễn Tùng Anh – Trưởng bộ phận Tài chính bền vững tại FiinRatings – nhận định thêm: Dù đối mặt với áp lực lãi vay tăng và tỷ giá biến động, nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng và năng lượng đang chủ động tái cấu trúc tài chính. Trong đó, ngành năng lượng – đặc biệt là pin mặt trời – có thể hưởng lợi nếu đàm phán thuế quan Mỹ - Trung đạt kết quả tích cực trong thời gian tới.

Trái phiếu bất động sản: "Bom nợ" đáo hạn và cuộc chạy đua phát hành mới

S&I Ratings cho biết, riêng ngành bất động sản chiếm tới một nửa lượng trái phiếu đáo hạn trong 3 quý cuối năm, với tổng giá trị khoảng 103.900 tỷ đồng. Riêng quý III/2025, khối lượng đáo hạn lên tới 57.500 tỷ đồng – con số phản ánh áp lực tài chính khổng lồ đang đè nặng lên vai doanh nghiệp.

Cùng với đó, số liệu quý I/2025 cho thấy tổng lượng trái phiếu chậm thanh toán lên tới 21.500 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm 49% với hơn 10.400 tỷ đồng. Đây là hồi chuông cảnh báo rõ ràng về chất lượng tín dụng và sức khỏe tài chính của khối này.

S&I Ratings cũng nhấn mạnh, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản vào cuối năm 2024 đã lên mức cao nhất kể từ năm 2018. Điều đó đồng nghĩa với việc áp lực huy động vốn – đặc biệt qua kênh trái phiếu – sẽ tiếp tục gia tăng mạnh trong 3 quý cuối năm.