Thị trường hay Nhà nước – Ai thực sự nắm tay cầm cán định giá đất?

Việc đề xuất trao trọn quyền định giá đất sơ cấp cho Nhà nước, thay vì để thị trường quyết định theo quy luật cung cầu, đang làm dấy lên những tranh luận gay gắt. Giữa bài toán kiểm soát rủi ro và đòi hỏi minh bạch, nền kinh tế đứng trước lựa chọn không dễ về cơ chế vận hành giá đất.

Trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến rộng rãi, một trong những thay đổi đáng chú ý là việc đề xuất bỏ nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường, thay vào đó trao toàn quyền định đoạt giá đất sơ cấp cho Nhà nước. Đây là bước ngoặt lớn về tư duy lập pháp, đồng thời cũng là tâm điểm của những tranh luận đối lập trong giới chuyên gia và doanh nghiệp.

Tư duy tiếp cận mới: Phân tầng giá đất và vai trò Nhà nước

Theo dự thảo, giá đất sơ cấp — tức mức giá khi Nhà nước giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng — sẽ do Nhà nước định đoạt hoàn toàn, không phụ thuộc vào tín hiệu thị trường. Giá đất sơ cấp theo đó sẽ trở thành công cụ điều tiết vĩ mô, định hướng phát triển và kiểm soát thị trường bất động sản ngay từ khâu đầu vào.

Trong khi đó, giá đất thứ cấp — được hình thành qua giao dịch tự do giữa các cá nhân, tổ chức — vẫn vận hành theo cơ chế thị trường và chịu điều tiết gián tiếp qua các công cụ thuế, phí.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) đánh giá cách phân tầng này là một bước thay đổi tư duy quan trọng trong việc tiếp cận lý thuyết kinh tế đất đai. Theo ông, việc Nhà nước nắm vai trò chủ đạo trong xác lập giá sơ cấp sẽ tạo dư địa để kiểm soát chi phí đầu vào, từ đó góp phần ổn định giá bất động sản và giảm áp lực tăng giá từ giai đoạn phát triển ban đầu.

Tương tự, TS. Phạm Viết Thuận – Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM – cho rằng cơ chế xác định giá sơ cấp kèm theo hệ số điều chỉnh K để ra giá thứ cấp là phương án khả thi. Theo ông, đây là công cụ quản lý nhà nước hiệu quả nhằm tạo sự ổn định về giá.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, cũng đồng tình với việc Nhà nước quyết định giá đất sơ cấp nhưng nhấn mạnh thị trường thứ cấp cần để vận hành tự do, Nhà nước chỉ nên điều tiết qua thuế.

Nguy cơ “hành chính hóa” giá đất và hiệu ứng phản tác dụng

Tuy vậy, đề xuất trao toàn quyền định giá cho Nhà nước đang vấp phải lo ngại lớn từ các chuyên gia pháp lý và kinh tế, đặc biệt về tính minh bạch và rủi ro lạm quyền trong môi trường chưa có cơ chế giám sát độc lập hiệu quả.

Luật sư Trương Anh Tú cảnh báo rằng khi Nhà nước vừa là người “giao đất”, vừa “định giá”, vừa “thu tiền” thì rất dễ rơi vào thế “vừa đá bóng, vừa thổi còi”. Ông dẫn chứng hàng loạt vụ án kinh tế, khiếu kiện đất đai kéo dài đều xoay quanh nghịch lý hai giá đất: một trong hồ sơ Nhà nước, một trên thị trường thực tế.

Ông Tú cũng chỉ ra rằng dự thảo Luật Đất đai 2024 đã chủ trương bỏ khung giá đất để tiến tới bảng giá tiệm cận thị trường. Nếu giờ đây lại đề xuất Nhà nước toàn quyền định giá, thì chẳng khác nào “bình mới rượu cũ” — cải cách trên giấy nhưng thực chất vẫn là cơ chế hành chính hóa cũ kỹ.

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers, bổ sung thêm lo ngại rằng nếu thiếu phản biện độc lập và dữ liệu cập nhật, việc định giá đất sẽ dễ trở thành mệnh lệnh một chiều, chậm phản ứng với thực tiễn, thậm chí bị thao túng để phục vụ lợi ích nhóm. Theo ông, nếu không có cơ chế giám sát minh bạch, thì quá trình định giá đất có thể trở thành mảnh đất màu mỡ cho nhũng nhiễu và trục lợi chính sách.

Giải pháp dung hòa: Nhà nước định hướng – thị trường định hình

Trước hai luồng quan điểm trái chiều, nhiều chuyên gia đề xuất mô hình kết hợp giữa vai trò quản lý của Nhà nước và nguyên tắc thị trường. Cụ thể, Nhà nước có thể ban hành khung giá và hệ số điều chỉnh, nhưng phải dựa trên hệ thống cơ sở dữ liệu lớn (big data), phản ánh trung thực giao dịch thực tế.

Bên cạnh đó, cần thiết lập hệ thống thông tin giá đất công khai, minh bạch và cập nhật theo thời gian thực. Việc tham khảo ý kiến các tổ chức tư vấn độc lập, kết hợp giám sát bởi cơ quan kiểm toán nhà nước hoặc một hội đồng phản biện liên ngành cũng là điều kiện bắt buộc nếu muốn đảm bảo tính công khai, khách quan trong hoạt động định giá.

Cơ chế định giá đất không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật pháp lý, mà là một trụ cột chiến lược trong quản trị phát triển kinh tế – xã hội. Việc lựa chọn giữa thị trường và Nhà nước, hay đúng hơn là thiết kế một mô hình cân bằng giữa hai yếu tố này, sẽ quyết định không chỉ giá trị tài sản công mà cả niềm tin vào thể chế pháp luật và năng lực điều hành vĩ mô. Trong một môi trường pháp lý còn chuyển tiếp, bất kỳ sự cực đoan nào – toàn trị hay buông lỏng – đều tiềm ẩn rủi ro phản tác dụng.