Thị trường bất động sản: Cần "phương thuốc" điều tiết

Thị trường bất động sản Việt Nam đã đến lúc cần một cuộc đại phẫu để tái lập cân bằng và hướng tới phát triển bền vững. Việc đánh thuế vào bất động sản thứ hai, nhà bỏ hoang và chuyển nhượng là một trong những giải pháp được giới chuyên gia ủng hộ. Song, điều này chỉ có thể hiệu quả khi đi cùng một hệ thống dữ liệu minh bạch và quyết tâm mạnh mẽ.

Thuốc điều tiết cho thị trường bất động sản: Phải đủ liều và đúng lúc

Giá bất động sản tại Việt Nam đã và đang tăng nóng, đặc biệt ở một số khu vực và phân khúc, đẩy thị trường vào trạng thái méo mó, thiếu bền vững. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định rằng Việt Nam đang chứng kiến đà tăng giá bất động sản thuộc hàng cao nhất khu vực – một dấu hiệu rõ rệt cho thấy sự bất ổn mang tính hệ thống.

Trước thực trạng đó, vị chuyên gia ủng hộ việc áp thuế bất động sản như một công cụ điều tiết thị trường. Nhưng để "thuốc" phát huy hiệu quả, phải tính đến liều lượng, thời điểm và cách áp dụng cụ thể. Theo ông Lực, ba nhóm đối tượng nên nằm trong diện chịu thuế bao gồm: bất động sản thứ hai trở đi, nhà bỏ hoang và các giao dịch chuyển nhượng.

Ông lý giải, nhà ở thứ nhất gắn với nhu cầu thiết yếu, còn bất động sản từ căn thứ hai trở đi thường mang tính đầu tư, thậm chí đầu cơ – vì vậy, cần bị đánh thuế. Nhà bỏ hoang thì gây lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng mỹ quan và trật tự đô thị. Trong khi đó, chuyển nhượng bất động sản liên tục, mang tính "lướt sóng", đã góp phần đẩy giá lên cao, làm méo mó thị trường.

Tuy nhiên, để chính sách thuế thực sự hiệu quả và công bằng, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch, toàn diện và đồng bộ – đúng nghĩa là “big data”. Việc xác định chính xác ai là chủ sở hữu thực tế, căn nhà nào là bỏ hoang, hay giá trị giao dịch sát với giá thị trường là điều không thể nếu thiếu một cơ sở dữ liệu thống nhất và đầy đủ.

Dù đã có những bước khởi đầu, quá trình xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai vẫn còn chậm. Theo TS. Cấn Văn Lực, Việt Nam sẽ cần thêm vài năm để hoàn thiện nền tảng cần thiết này. Do đó, dù chủ trương đã rõ ràng, thì việc áp dụng thuế bất động sản vẫn cần một lộ trình thận trọng, tránh “cưỡi ngựa xem hoa”, dẫn đến phản tác dụng.

Một tay đánh thuế, một tay giảm gánh: Cân bằng cung – cầu

Trong khi chính sách thuế được kỳ vọng góp phần hạn chế đầu cơ và điều tiết nhu cầu ảo, thì ở chiều ngược lại, cần những chính sách giảm gánh nặng cho doanh nghiệp – những người trực tiếp tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Tại cuộc họp với Chính phủ, ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – đã chỉ ra hàng loạt khó khăn của doanh nghiệp: từ thủ tục hành chính phức tạp, đến chi phí đầu vào tăng cao. Giá đất tăng 15 – 20%, nguyên vật liệu như thép, xi măng đội giá, đẩy giá thành sản phẩm lên cao, khiến bất động sản khó tiêu thụ, đặc biệt là với người thu nhập trung bình và thấp.

Vì vậy, VNREA đề xuất giảm thuế VAT và cắt giảm chi phí hình thành bất động sản, đặc biệt cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Một giải pháp quan trọng nữa là cải cách thủ tục hành chính – vốn có thể chiếm tới 10% chi phí dự án – để rút ngắn thời gian, giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, tình trạng thao túng giá và đầu cơ đất đai cũng đang khiến thị trường méo mó nghiêm trọng. Chủ tịch VNREA kiến nghị các địa phương cần siết chặt kiểm soát, xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ đất và thao túng giá ảo.

Chặn đầu cơ, tạo công bằng từ gốc

Đồng quan điểm, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho rằng cần ngăn chặn tình trạng “ôm đất, găm hàng”. Đất đã giao hoặc trúng đấu giá nhưng không đưa vào sử dụng cần bị hạn chế chuyển nhượng. Chỉ những trường hợp nhà đầu tư thực sự triển khai dự án mới được phép chuyển nhượng tiếp theo.

Một biện pháp được Bộ này đề xuất là đánh thuế cao với đất không sử dụng sau khi nhận chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá, qua đó tăng chi phí cơ hội của việc găm giữ tài sản, buộc nhà đầu tư phải đưa đất vào sử dụng hiệu quả.

Muốn thị trường lành mạnh, cần cái đầu tỉnh táo và bàn tay cứng rắn

Bất động sản Việt Nam không thể tiếp tục dựa vào tăng giá và đầu cơ làm động lực tăng trưởng. Muốn thị trường trở nên lành mạnh, minh bạch và bền vững, chính sách thuế phải được thiết kế như một “liều thuốc” khoa học – đủ mạnh để cắt sốt, nhưng không gây sốc cho cơ thể.

Và quan trọng hơn, đó phải là liều thuốc được kê dựa trên dữ liệu thật, quyết tâm thật, và một lộ trình cải cách thật sự nghiêm túc.