Tham vọng 'đảo ngược' thị trường bất động sản TP.HCM và những bất cập hiện thực

TP. HCM mong muốn nhà ở giá phải chăng chiếm 60% tổng số căn hộ

TP.HCM đặt kỳ vọng rằng trong tương lai, khoảng 60% tổng số căn hộ trong các dự án xây dựng mới sẽ là nhà ở giá phải chăng. Tuy nhiên, thực tế lại trái ngược hoàn toàn khi tới 80% quỹ hàng mở bán hiện nay đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Kỳ Vọng Phát Triển Nhà Ở Giá Phải Chăng: Hướng Đến Mô Hình Nhà Ở Phù Hợp Với Khả Năng Chi Trả

Trong Báo cáo Quy hoạch TP.HCM giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, thành phố đặt mục tiêu đầy tham vọng: đến năm 2030, diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người đạt 26,5m2, với tổng diện tích sàn lên tới 358 triệu m2, trong đó 192 triệu m2 thuộc nhà ở hiện có, và 166 triệu m2 sẽ được phát triển mới, bao gồm các dự án sửa chữa và xây dựng mới. Đặc biệt, TP.HCM sẽ phát triển khoảng 4,98 triệu m2 nhà ở xã hội và 63,9 triệu m2 nhà ở do dân tự xây dựng.

Tầm nhìn này hướng đến việc phát triển các dự án nhà ở giá phải chăng, nhằm đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp, cũng như các đối tượng chính sách. Thành phố đặt mục tiêu 60% tổng số căn hộ trong các dự án mới sẽ thuộc phân khúc giá phải chăng, đảm bảo tính khả thi về mặt tài chính cho người dân.

Để đạt được mục tiêu này, TP.HCM kỳ vọng sẽ đa dạng hóa các phương thức xây dựng nhà ở xã hội, trong đó vốn ngoài ngân sách sẽ được ưu tiên sử dụng, và 20% diện tích đất ở trong các dự án thương mại sẽ được dành riêng cho nhà ở xã hội. Thành phố cũng thúc đẩy các thủ tục hành chính đơn giản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và các nhà đầu tư phát triển nhà ở tự xây và các dự án thương mại tại các khu vực đã có hạ tầng đồng bộ.

Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy một bức tranh trái ngược, khi thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang, với giá bán lên tới hơn 60 triệu đồng/m2, khiến cho các dự án nhà ở giá phải chăng vẫn chỉ là một kỳ vọng xa vời đối với đông đảo người dân.

Sự Thống Lĩnh Của Phân Khúc Cao Cấp Và Những Thách Thức Trong Việc Cải Thiện Nguồn Cung Nhà Ở

Trong 11 tháng của năm nay, TP.HCM chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó chỉ có một dự án nhà ở xã hội. Cũng trong giai đoạn này, số lượng dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh, thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Điều này đã phần nào phản ánh sự bế tắc trong quá trình triển khai dự án, khi các thủ tục hành chính phức tạp, nhiều quy định pháp lý không thống nhất khiến nhà đầu tư chùn bước.

Mặc dù vậy, TP.HCM vẫn đang cố gắng tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, điều chỉnh các quy trình cấp phép, và tích hợp các bước thẩm định để rút ngắn thời gian duyệt dự án. Nhưng trong khi đó, thị trường lại đang chứng kiến sự thống lĩnh của phân khúc cao cấp, hạng sang. Tới 80% quỹ hàng mở bán hiện nay thuộc phân khúc này, khiến giá bán căn hộ dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới.

Nhu Cầu Và Khả Năng Chi Trả Của Người Dân: Mâu Thuẫn Với Thực Tế Thị Trường

Một nghiên cứu của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM đã chỉ ra rằng, mặc dù người dân chủ yếu có nhu cầu mua nhà ở giá vừa phải, nhưng khả năng chi trả lại thấp hơn rất nhiều so với giá trị thị trường hiện tại. Đặc biệt là trong bối cảnh giá trị đất nền, nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư hiện nay đều vượt quá khả năng chi trả của đa số hộ gia đình, với mức giá trị dự kiến mua vượt xa mức thu nhập thực tế.

Tình trạng thiếu hụt nhà ở giá phải chăng, kết hợp với sự lệch pha giữa các phân khúc nhà ở, đang khiến TP.HCM phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc cân bằng thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp và trung bình.