Tàn dư sốt đất: Giới đầu tư đổi chiến lược

Cơn sốt đất nền đầu năm chỉ để lại dư chấn trầm lắng. Tại nhiều tỉnh phía Bắc và vùng ven Hà Nội, thị trường đã nhanh chóng đảo chiều: thanh khoản lao dốc, giá rơi khỏi đỉnh, tâm lý đầu tư chao đảo. Trước nguy cơ chôn vốn kéo dài, không ít nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ, tháo chạy hoặc tái cấu trúc danh mục sang các phân khúc an toàn hơn.

Cơn sốt đất nền qua mau, giới đầu tư tháo chạy khỏi vùng ven Hà Nội

Sau giai đoạn "lướt sóng" ngắn ngủi hồi đầu năm, thị trường đất nền tại miền Bắc – đặc biệt là các khu vực vùng ven Hà Nội như Thạch Thất, Đông Anh, Sóc Sơn, Hòa Lạc – nhanh chóng rơi vào trạng thái nguội lạnh. Làn sóng đầu cơ bùng phát chủ yếu do hiệu ứng thông tin về sáp nhập đơn vị hành chính, điều chỉnh địa giới và kỳ vọng hạ tầng được đẩy nhanh. Nhưng như nhiều lần trước, cơn sốt chóng vánh đã nhanh chóng hạ nhiệt, để lại tâm lý bất an và nỗi lo chôn vốn trong cộng đồng nhà đầu tư.

Sự chững lại của thị trường căn hộ càng đẩy dòng tiền đầu cơ về phía đất nền, tạo hiệu ứng FOMO rõ rệt trong nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ. Không ít người chấp nhận vay vốn để “đặt chỗ” sớm những lô đất gần khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng, với hy vọng “mua trước – lời sau”. Nhưng thực tế diễn ra lại trái ngược.

Từ tranh mua sang thoát hàng: Đất nền mất điểm trong mắt nhà đầu tư

Một môi giới tại Đông Anh cho biết, thời điểm đầu năm, lượng khách hỏi mua tăng đột biến, có lô đăng tin sáng, chiều đã có người cọc. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, giao dịch gần như đóng băng, nhiều khách cũ từng đặt cọc quay đầu xin rút tiền. Nguyên nhân chính, theo giới đầu tư, là lo ngại tái diễn kịch bản “chôn vốn” như các chu kỳ trước, nhất là khi mặt bằng lãi suất vay ngân hàng vẫn cao.

Dữ liệu từ các nền tảng bất động sản cho thấy, trong tháng 5, đất nền là phân khúc có mức độ quan tâm giảm mạnh nhất – tới 35% so với đỉnh tháng 3, trong khi lượng tin rao bán lại tăng 20–25%. Nghịch lý cung tăng – cầu sụt khiến mặt bằng giá dần xuất hiện xu hướng điều chỉnh. Tại Sóc Sơn hay Thạch Thất, nhiều lô đất rao bán thấp hơn giá mua vào 5–10%, nhưng vẫn “ế khách”.

Một nhà đầu tư cá nhân chia sẻ, anh mua hai lô đất gần khu công nghệ cao Hòa Lạc vào tháng 3, kỳ vọng có thể bán ra trong quý II để chốt lời. Tuy nhiên, khi không có khách xuống tiền, trong khi lãi ngân hàng gần 15 triệu đồng/tháng, anh đã buộc phải cắt lỗ 150 triệu đồng để thoát hàng.

Giá vẫn cao, thanh khoản vẫn tắc

Dù mức độ quan tâm giảm, mặt bằng giá tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội vẫn neo ở mức cao, chưa có dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt. Tại Đông Anh, các lô đất có vị trí đẹp vẫn được chào bán 197–250 triệu đồng/m², một số tuyến đường chính như Xuân Canh vẫn giữ giá 130–150 triệu đồng/m². Tại Sóc Sơn, một lô đất mặt đường 106m² được rao 15,5 tỷ đồng – tương đương 146 triệu đồng/m². Mức giá này vượt xa năng lực tài chính của đại đa số người mua để ở, khiến tính thanh khoản càng thêm nghẽn tắc.

Cảnh báo bong bóng đầu cơ – khuyến nghị chuyển hướng đầu tư dài hạn

Theo giới chuyên gia, đất nền vùng ven vốn rất nhạy cảm với tin tức quy hoạch và có tính đầu cơ cao. Sau mỗi đợt sốt giá, thị trường thường cần một thời gian dài để điều chỉnh về trạng thái cân bằng. Nếu thiếu lực đỡ từ nhu cầu thực và dòng tiền ổn định, thanh khoản sẽ lao dốc nhanh chóng. Trong bối cảnh chính sách tín dụng chưa nới lỏng, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, chiến lược “lướt sóng ăn chênh” gần như không còn phù hợp.

Chuyên gia bất động sản cho rằng, nhà đầu tư nên thay đổi tư duy, tránh chạy theo hiệu ứng đám đông. Thay vào đó, cần ưu tiên những khu vực có pháp lý minh bạch, hạ tầng hiện hữu, tiềm năng khai thác thật sự chứ không chỉ dựa vào "sóng tin đồn".

Ngoài ra, mặt bằng giá đất hiện tại vẫn vượt xa khả năng chi trả của người mua thực, làm gia tăng rủi ro thanh khoản. Trong ngắn hạn, từ nay đến cuối năm, thị trường khó có cơ hội hồi phục mạnh nếu không có sự điều chỉnh giá đáng kể và các chính sách tín dụng được nới lỏng hơn.

Đầu tư đất nền: Không dành cho nhà đầu tư nóng vội

Dù đất nền vẫn là kênh đầu tư dài hạn được ưa chuộng, các chuyên gia cảnh báo chỉ những nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, tầm nhìn tối thiểu 3–5 năm mới nên xuống tiền ở thời điểm hiện tại. Cần thận trọng rà soát pháp lý, năng lực kết nối hạ tầng và khả năng khai thác thực tế của từng khu đất. Cơn sốt ngắn ngủi hồi tháng 3/2025 đã cho thấy rõ ràng rủi ro của chiến lược "đón sóng" theo tin đồn mà thiếu nền tảng thực chất.