SZC - Tiềm năng tăng trưởng rộng mở nhưng vẫn còn nhiều thách thứ và khó khăn

Chi phí đền bù tăng ảnh hưởng đến lợi nhuận 9T22

SZC công bố doanh thu (DT)/LN ròng Q3/22 lần lượt giảm 24,3%/65,0% svck. Trong 9T22, doanh thu tăng 17,3% svck lên 663,2 tỷ đồng nhờ doanh thu KCN trong 9T22 tăng 14,6% svck trong bối cảnh nhu cầu thuê KCN tăng cao tại tỉnh BR-VT và khoảng 15,6 tỷ đồng doanh thu từ sân gôn lần đầu tiên được ghi nhận. Dự án Sonadezi Hữu Phước tiếp tục chậm bàn giao và không ghi nhận doanh thu trong 9T22. Ngoài ra, giá bồi thường đất tăng khiến biên lợi nhuận gộp 9T22 của SZC giảm 26,5 điểm % svck xuống 36,5%. Do đó, LN ròng trong 9T22 giảm 37,5% svck, chỉ hoàn thành 42,4% dự phóng cả năm của VNDIRECT Research.

Những khó khăn dần xuất hiện ở cả BĐS KCN và BĐS dân cư

Nhận thấy những khó khăn sẽ làm ảnh hưởng đến KQKD của SZC gồm: 1) chi phí bồi thường đất cho KCN Châu Đức tăng, 2) chậm thủ tục pháp lý để bàn giao dự án Sonadezi Hữu Phước, dù giai đoạn 1 của dự án này đã hoàn thành 90-95% do thay đổi lãnh đạo cấp cao tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Điều chỉnh dự phóng lợi nhuận ròng trong giai đoạn 2022-24

VNDIRECT Research điều chỉnh DT năm 2022/23 giảm lần lượt 23,4%/10,7% so với dự phóng trước đó sau khi loại bỏ hoàn toàn DT từ BĐS dân cư trong 2022 và giảm DT BĐS dân cư năm 2023 xuống 29,8% so với trước đó, do lo ngại về tiến độ bàn giao của Sonadezi Hữu Phước có thể chậm hơn dự kiến. Theo đó, VNDIRECT Research điều chỉnh giảm LN ròng 2022/23 lần lượt 36,9%/9,9% so với dự phóng trước đó. VNDIRECT Research tin rằng thị trường BĐS nhà ở sẽ phục hồi vào năm 2024 sau một năm khó khăn, vì vậy điều chỉnh tăng DT/LN ròng năm 2024 lần lượt là 1,2%/1,3% so với dự báo trước đó.

Lợi thế của SZC

+ SZC sở hữu nhiều lợi thế để nắm bắt nhu cầu cho KCN ngày càng tăng ở phía Nam. SZC có quỹ đất lớn (hơn 600ha) và giá thuê cạnh tranh trong số các nhà phát triển KCN niêm yết tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu (BRVT), một trung tâm sản xuất lớn của miền Nam. Diện tích cho thuê của KCN Châu Đức vẫn đảm bảo duy trì được ổn định trong các năm tới. Chúng tôi ước tính diện tích cho thuê của KCN này vào khoảng 581ha. Cùng với việc sở hữu vị trí thuận lợi, chúng tôi tin rằng SZC sẽ cho thuê khoảng 40-60ha mỗi năm trong giai đoạn 2023-32.

+ Mặc dù bàn giao chậm hơn dự kiến, mảng BĐS dân cư của SZC sẽ là động lực tăng trưởng với tỷ lệ đóng góp cho doanh thu trong giai đoạn 2023/24 lần lượt là 31,7%/41,5%.