Số hóa giao dịch – cuộc cách mạng của thị trường địa ốc

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất trực tuyến nhằm minh bạch hóa thị trường và số hóa quy trình giao dịch. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng mô hình này cần lộ trình thận trọng, vì dữ liệu đất đai còn phân mảnh, hạ tầng công nghệ chưa đồng bộ và tâm lý người dân vẫn chuộng giao dịch truyền thống.

Số hóa giao dịch bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo đột phá về minh bạch và hiệu quả thị trường. Nhưng khi nền tảng dữ liệu chưa thống nhất, hạ tầng công nghệ còn manh mún và rủi ro mạng hiện hữu, các chuyên gia cho rằng, việc lập trung tâm giao dịch trực tuyến chỉ nên là bước thử nghiệm có kiểm soát, không thể nóng vội.

Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua vẫn vận hành trong tình trạng thiếu minh bạch. Thông tin về giá, quy hoạch, pháp lý hay giao dịch còn rời rạc, thiếu nền tảng dữ liệu thống nhất, trong khi hệ thống quản lý vẫn dựa vào hồ sơ giấy, khiến thị trường dễ phát sinh “hai giá”, giao dịch ngầm và đầu cơ thổi giá, làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư lẫn người dân.

Nhằm khắc phục những hạn chế đó, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất trực tuyến – mô hình Nhà nước quản lý, dự kiến thí điểm giai đoạn 2026–2027. Trung tâm sẽ cho phép giao dịch các loại nhà ở, đất nền, quyền sử dụng đất có hạ tầng; mọi hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua đều phải thực hiện qua nền tảng này khi chính thức vận hành.

Giới chuyên gia đánh giá đây là bước tiến phù hợp với tiến trình số hóa thị trường, nhưng thách thức vẫn rất lớn khi dữ liệu đất đai và dân cư còn phân mảnh, hạ tầng công nghệ chưa đồng bộ, khung pháp lý cho giao dịch điện tử vẫn còn nhiều khoảng trống.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho rằng việc lập trung tâm giao dịch trực tuyến là hướng đi đúng, song để vận hành hiệu quả cần ba điều kiện tiên quyết: minh bạch thông tin, đồng bộ dữ liệu và thay đổi tâm lý người dân.

Theo ông, minh bạch vẫn là điểm yếu cố hữu của thị trường. Dù có nhiều nền tảng trực tuyến, song “tin ảo”, thông tin sai lệch và thiếu xác thực vẫn phổ biến. Cơ sở dữ liệu đất đai hiện cũng bị chia cắt giữa các cơ quan quản lý khác nhau, chưa có hệ thống liên thông và cập nhật thời gian thực. Nếu không thống nhất, “sàn số” dễ trở thành “chợ thông tin” hơn là một công cụ minh bạch hóa.

Một rào cản khác là tâm lý người dân. Nhà đất vốn được coi là tài sản hữu hình – “phải cầm sổ đỏ mới yên tâm”. Việc chuyển sang giao dịch điện tử đòi hỏi thời gian, hướng dẫn và cơ chế bảo đảm pháp lý rõ ràng. Ngoài ra, rủi ro bảo mật, tấn công mạng hay giả mạo giao dịch cũng là nguy cơ hiện hữu trong bối cảnh năng lực công nghệ của nhiều cơ quan quản lý còn yếu.

Ông Tuấn nhận định, với thực trạng hiện nay, mô hình này chỉ nên thí điểm tại các đô thị lớn, nơi hạ tầng dữ liệu và công nghệ đã tương đối hoàn chỉnh. “Pháp lý hiện tại chưa cho phép giao dịch hoàn toàn trực tuyến mà không có xác nhận của cơ quan thuế, công chứng,” ông nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng đề xuất này là bước tiến cần thiết nhằm minh bạch hóa thị trường và rút ngắn quy trình giao dịch, song cần lộ trình rõ ràng và thời gian chuẩn bị đủ dài. Theo ông, mốc triển khai năm 2026 là “gấp gáp” khi dữ liệu dân cư và đất đai vẫn chưa liên thông.

“Thời gian đầu chỉ nên thí điểm tại một số phân khúc như chung cư ở Hà Nội, TP.HCM. Khi mô hình chứng minh được hiệu quả và độ tin cậy, mới mở rộng ra toàn quốc,” ông đề xuất.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cũng nhận định số hóa thị trường là xu thế không thể đảo ngược, nhưng cần song hành với truyền thông, tuyên truyền và đào tạo để người dân hiểu, tin và tham gia. Việc thí điểm từng bước không chỉ giúp kiểm nghiệm công nghệ, mà còn đo mức độ tương thích giữa hệ thống dữ liệu đất đai, dân cư và công chứng.

Các chuyên gia thống nhất rằng bất kỳ mô hình mới nào cũng tiềm ẩn rủi ro giai đoạn đầu, nhất là với lĩnh vực liên quan dữ liệu lớn và tài sản giá trị cao. Vì vậy, quan trọng không phải tránh rủi ro, mà là chuẩn bị đủ năng lực để kiểm soát rủi ro – từ bảo mật, hạ tầng kỹ thuật đến nhân sự vận hành.

Ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh, giao dịch điện tử phải đi kèm hành lang pháp lý hoàn thiện, công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng số, ứng dụng AI để xác thực và lưu trữ, ngăn gian lận hồ sơ. Theo ông, trung tâm giao dịch trực tuyến nên được xem là một phương thức lựa chọn, không phải bắt buộc. Khi mô hình chứng minh được tính an toàn, tiện ích và minh bạch, người dân sẽ tự nguyện tham gia.

“Chuyển giao dịch nhà đất lên môi trường số là bước đi tất yếu, nhưng phải đi bằng lộ trình chắc chắn – thí điểm từng phân khúc, từng địa phương, và chỉ mở rộng khi hệ thống thực sự sẵn sàng,” ông Quê kết luận.