"Siết" tín dụng – Thị trường sẽ “giảm nhiệt” hay “chết máy”?

TS. Lê Xuân Nghĩa – nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia – nhận định, việc siết tín dụng bất động sản là một động thái “đi chệch địa chỉ”, bởi chính sách này không thuộc thẩm quyền điều hành của Bộ Xây dựng và có thể tạo ra những tác động ngoài ý muốn lên thị trường tài chính.

Giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục leo thang bất chấp nỗ lực bình ổn. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ trung bình ở Hà Nội đã đạt 70–80 triệu đồng/m², biệt thự và liền kề lên tới 100–200 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá căn hộ tăng gần gấp ba lần chỉ sau sáu năm, từ 35 triệu đồng/m² (2018) lên hơn 91 triệu đồng/m² (2024).

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng 6–7%/năm, khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa tầm tay. Bộ Xây dựng thừa nhận, giá nhà không phản ánh cung – cầu thực mà bị chi phối bởi đầu cơ, kỳ vọng quy hoạch và tâm lý đám đông.

Theo các chuyên gia, vấn đề không nằm ở dòng tín dụng, mà ở cấu trúc sản phẩm sai lệch và sự khan hiếm nguồn cung thực chất.

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nhận định đề xuất siết tín dụng bất động sản là “đi chệch địa chỉ”, can thiệp vào lĩnh vực không thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Ông nhấn mạnh, kiểm soát tín dụng là nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước – nơi đã có đầy đủ công cụ điều tiết như giới hạn an toàn, hệ số rủi ro, tỷ lệ cho vay hợp lý. Việc áp thêm “phanh hành chính”, theo ông, vừa sai thẩm quyền, vừa vi phạm quyền tự do kinh doanh.

Cụ thể, theo Thông tư 22/2019 và 41/2016, vay mua nhà dưới 1,5 tỷ đồng chỉ chịu hệ số rủi ro 50%, trong khi vay đầu tư – kinh doanh là 200%. Các ngân hàng hiện đã kiểm soát rủi ro qua quy trình thẩm định và giám sát dòng vốn – “không cần thêm phanh tay hành chính”, ông Nghĩa nói.

Thực tế, Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu thống nhất về sở hữu nhà, nên việc xác định người vay đang mua căn thứ mấy là bất khả thi, dễ tạo kẽ hở cho việc lách luật.

Cùng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng, cho rằng biện pháp hành chính có thể phản tác dụng: người mua ở thật bị ảnh hưởng trước, còn đầu cơ vẫn lách được quy định.

Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy, hạn chế tín dụng không hạ được giá nhà. Trung Quốc từng áp thuế và siết vay với căn thứ hai, nhưng giá vẫn neo cao, còn thị trường thứ cấp gần như đóng băng – minh chứng rằng khi nguồn cung không đủ, mọi biện pháp kiềm cầu đều chỉ là tạm thời.

Theo các chuyên gia, lối ra bền vững phải là tăng cung và đánh thuế đầu cơ. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, Phó Chủ tịch VNREA, khẳng định: “Giá nhà cao vì thiếu nguồn cung, nhất là nhà bình dân. Muốn hạ nhiệt, phải gỡ vướng pháp lý, phát triển nhà ở xã hội và đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà hoặc đất bỏ hoang.”

Ông dẫn ví dụ: tại Hàn Quốc, đất bị bỏ hoang trên 10 năm chịu thuế tới 10%/năm; còn Singapore hỗ trợ người thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất cố định 2,5%, nhờ đó tỷ lệ sở hữu nhà đạt hơn 90%.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, không thể ép giá nhà cao cấp giảm để người nghèo mua được, bởi vấn đề nằm ở cơ cấu sản phẩm, không phải giá bán. Chính phủ cần khơi thông nguồn cung tại phân khúc phù hợp với đại đa số người dân.

Về chính sách tài chính, ông đề xuất không cần thêm quy định siết tín dụng, mà nên sử dụng các “van điều tiết mềm” như tỷ lệ an toàn vốn, LTV, DSTI – những công cụ linh hoạt và hiệu quả mà nhiều quốc gia áp dụng.

Nếu tiếp tục dùng mệnh lệnh hành chính, ông cảnh báo, thị trường có thể rơi vào trạng thái “đóng băng giả tạo”: giá không giảm nhưng thanh khoản sụt mạnh, cả doanh nghiệp lẫn người mua thật đều khó tiếp cận vốn.

“Một nền kinh tế thị trường không thể vận hành bằng mệnh lệnh hành chính – đặc biệt trong lĩnh vực tín dụng. Giải pháp đúng là để thị trường vận hành theo quy luật, Nhà nước điều tiết thông minh qua thuế và hỗ trợ mục tiêu,”

TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.