Sau chu kỳ u ám, lợi nhuận ngành địa ốc "lóe sáng"

Thị trường bất động sản Quý 3/2025 tái sinh mạnh mẽ nhờ giá tăng và dòng vốn quay lại, tạo kỳ vọng lớn vào lợi nhuận ấn tượng của các doanh nghiệp niêm yết. Sự bứt phá này đến từ hoạt động bán hàng tích cực và khoản lãi đột biến từ chuyển nhượng dự án, khẳng định vai trò của cải cách pháp lý trong việc gỡ nút thắt thị trường.

Quý 3/2025, bất động sản đã vượt khỏi gam trầm với giá bán leo thang, thanh khoản cải thiện và dòng tiền quay trở lại. Những tín hiệu này thắp kỳ vọng lợi nhuận doanh nghiệp niêm yết sẽ bật tăng mạnh mẽ, báo hiệu chu kỳ phục hồi rõ nét hơn của thị trường.

Thị trường bất động sản Quý 3/2025 đang phát đi những tín hiệu đảo chiều mạnh mẽ, vượt qua giai đoạn trầm lắng kéo dài. Theo báo cáo mới nhất từ MBS Research, hoạt động mở bán mới tại cả Hà Nội và TP.HCM ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực và giá bán neo ở mức cao. Quan trọng hơn, những cải cách pháp lý được kỳ vọng sẽ trở thành đòn bẩy gỡ vướng cho hàng loạt dự án khó khăn, đồng thời tạo động lực cho nguồn cung mới.

Kỳ vọng lớn nhất đổ dồn vào lợi nhuận các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý 3/2025. Dù hoạt động bàn giao vẫn chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, nhưng sự phục hồi từ mức nền thấp của năm ngoái cùng với lợi nhuận tài chính đột biến từ các thương vụ chuyển nhượng dự án là nhân tố then chốt tạo nên sự bứt phá.

Bộ Xây dựng xác nhận, trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch đã tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, thị trường đang đối mặt với một nghịch lý: giá bán sơ cấp trung bình tăng vọt (33% tại Hà Nội và 36% tại TP.HCM), cho thấy nhu cầu lớn đang bị hạn chế bởi ngưỡng giá cao không bền vững.

Đặc biệt, quý 3 chứng kiến lần đầu tiên sáp nhập tỉnh thành thực hiện, có khả năng gây ra hiện tượng 'sốt' đất cục bộ. MBS lưu ý: đà tăng giá này chỉ thực sự bền vững nếu gắn liền với sự hưởng lợi rõ rệt từ hạ tầng và kinh tế thực.

Phép giải từ cải cách pháp lý và nguồn cung mới

Nhiều cải cách đã được thực thi nhằm mở khóa nguồn cung, bao gồm việc mở rộng mục đích sử dụng đất (Nghị quyết 171/2024/QH15) và thí điểm chính sách phát triển nhà ở xã hội (Nghị quyết 201/2025/QH15).

Bất chấp tác động tiêu cực của mùa vụ (tháng Ngâu), quý vừa qua ghi nhận nhiều dự án mới được mở bán với tình hình booking rất tích cực, đi kèm các chính sách bán hàng hấp dẫn.

Tại Hà Nội, các dự án mới (ngoại trừ VHM) chủ yếu đến từ các chủ đầu tư ngoài niêm yết như Sun Group, MIK Group, Sunshine Group.

Tại TP.HCM, sự xuất hiện đáng chú ý là The Opus One (VHM), The Privé (DXG), cụm dự án Gladia (KDH), và The Gió Riverside (AGG).

Xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm tiếp tục được khẳng định với các dự án vệ tinh như Canaria – Izumi City (Đồng Nai) hay Solaria Rise – Southgate (Long An/Tây Ninh) của NLG. Đặc biệt, DXG và KDH ghi nhận lượng booking sơ cấp rất khả quan.

Lợi nhuận dự kiến tăng gần 70% nhờ 'khoản lãi bất thường'

MBS đánh giá, lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết theo dõi trong quý 3/2025 có thể đạt mức tăng trưởng 68,7% so với cùng kỳ – một con số ấn tượng. Động lực chính đến từ sự phục hồi chung và sự hỗ trợ của lợi nhuận tài chính đột biến. Các dự án mới mở bán trong quý này sẽ bắt đầu đóng góp vào kết quả kinh doanh từ Quý 4/2025.

Diễn biến lợi nhuận cụ thể:

NLG: Lợi nhuận quý 3 sẽ được củng cố nhờ bàn giao các dự án hiện hữu (Southgate, Nam Long Cần Thơ) và đặc biệt là lợi nhuận tài chính từ thương vụ chuyển nhượng 15,1% cổ phần dự án Izumi City cho đối tác Nhật Bản (Tokyu Corporation).

PDR: Doanh nghiệp kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận lớn từ thương vụ bán 80% cổ phần tại dự án Thuận An 1. Ngoài ra, đợt mở bán mới dự án Bắc Hà Thanh - Quy Nhơn Iconic sẽ là bệ phóng lợi nhuận cho năm 2026.

KDH: Dù cụm dự án Gladia chỉ mới mở bán, lợi nhuận quý 3 sẽ chủ yếu đến từ việc cơ cấu lại quỹ đất kém hiệu quả. Gladia được dự kiến sẽ bắt đầu gánh vác doanh thu cho KDH từ Quý 4/2025.

DXG: Dự án The Privé ghi nhận booking rất tích cực với giá bán cao (120 triệu đồng/m$^2$), song lợi nhuận quý này vẫn đến từ bàn giao dự án cũ (Gem Skyworld) do sản phẩm mới chưa thể ghi nhận ngay.

VHM: Dự phóng của MBS cho thấy VHM có khả năng hoàn thành 60% kế hoạch lợi nhuận năm 2025 ngay trong 9 tháng, nhờ vào doanh số chưa ghi nhận khổng lồ từ các đại dự án như Royal Island, Wonder City và Ocean Park 2,3.

Sự chuyển mình của thị trường bất động sản không chỉ là sự phục hồi chu kỳ mà còn là bằng chứng cho thấy những nỗ lực gỡ vướng pháp lý đang dần đi vào thực tiễn, tạo tiền đề cho sự tăng trưởng bền vững trong các quý tiếp theo.