Phát triển nhà cho thuê, giá nhà có giảm?

Theo chuyên gia, phát triển nhà ở cho thuê là giải pháp quan trọng giúp mở rộng cơ hội an cư cho người dân và cân bằng thị trường bất động sản.

Phát triển nhà ở cho thuê được xem là giải pháp quan trọng nhằm mở rộng cơ hội an cư cho người dân và cân bằng thị trường bất động sản. Đánh giá về xu hướng này, bà Phạm Thị Miền từ VARS IRE nhận định việc xác định nhà ở cho thuê là trụ cột sẽ hình thành một thị trường chuyên nghiệp, bài bản, giúp mở rộng khái niệm "an cư lập nghiệp" khi người dân có thể yên tâm sinh sống trong không gian chất lượng mà không nhất thiết phải sở hữu nhà. Thị trường cho thuê phát triển đồng bộ với quỹ căn đủ lớn sẽ tạo đối trọng trực tiếp với phân khúc bất động sản để bán, từ đó thiết lập mặt bằng giá thuê hợp lý và buộc giá nhà bán phải điều chỉnh về mức phù hợp hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Khánh từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng nếu Chính phủ lấy phát triển nhà cho thuê làm trụ cột và chuyển hướng sang quan điểm "nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ", thị trường sẽ bước vào cuộc tái cấu trúc lớn với sự phân hóa mạnh mẽ trong 10-20 năm tới. Dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển từ mô hình mua đất chờ tăng giá sang đầu tư khai thác dòng tiền, vận hành dài hạn; qua đó loại bỏ chỗ đứng của đầu cơ, lướt sóng. Trong khi đất nền đầu cơ và căn hộ, shophouse giá quá cao chịu áp lực điều chỉnh lớn, thì các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền và nhà ở cho thuê quanh khu công nghiệp tại các địa phương có dòng vốn FDI mạnh sẽ tăng trưởng vượt trội do đáp ứng nhu cầu thực của công nhân và chuyên gia.

Ở góc độ động lực thị trường, ông Nguyễn Quang Huy từ Đại học Nguyễn Trãi phân tích rằng phân khúc nhà cho thuê phát triển sẽ hạn chế các đợt tăng giá mang tính đầu cơ, làm mặt bằng giá phản ánh sát hơn giá trị sử dụng thực tế và giúp thị trường tăng trưởng ổn định. Việc này làm giảm áp lực phải mua nhà bằng mọi giá của giới trẻ và người lao động dịch chuyển, song không đồng nghĩa với việc làm giá bất động sản giảm mạnh, bởi về dài hạn thị trường vẫn phụ thuộc vào kinh tế, hạ tầng và tốc độ đô thị hóa. Do đó, mục tiêu của phát triển nhà cho thuê là giúp thị trường vận hành hiệu quả và giảm bớt các biến động bất thường chứ không phải để làm giảm giá tài sản.

Để hiện thực hóa mô hình này, TS. Lê Xuân Nghĩa từ Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia thẳng thắn chỉ ra điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề nguồn vốn. Do nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn trong khi hệ thống ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn, Việt Nam không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi mà cần sử dụng vốn đầu tư công và phát hành trái phiếu Chính phủ dài hạn khoảng 20 năm để làm nền tảng phát triển. Bổ sung giải pháp, GS. TS. Hoàng Văn Cường đề xuất cần hình thành khuôn khổ pháp lý hoàn thiện để xây dựng các quỹ đầu tư bất động sản và công cụ huy động vốn chia nhỏ. Mô hình tài chính hiện đại này sẽ cho phép các nhà đầu tư có số vốn nhỏ tham gia hưởng lợi từ dòng tiền cho thuê, vừa đa dạng hóa kênh tích lũy cho người dân vừa tạo thêm nguồn lực dài hạn cho thị trường.