#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

“Núi nợ” 141.000 tỷ trái phiếu chờ phía trước, doanh nghiệp bất động sản liệu có gồng nổi?

Trong khi lãi suất trái phiếu bất động sản hạ nhiệt, hoạt động tái cơ cấu nợ tăng tốc, thì năm 2026 đang trở thành “bài kiểm tra sức chịu đựng” lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản với 141.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, gấp gần đôi so với năm nay.

Lãi suất giảm, doanh nghiệp tăng tốc cơ cấu nợ

Theo báo cáo của S&I Ratings, quý III/2025 ghi nhận 155 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tổng giá trị hơn 156.100 tỷ đồng, giảm 33% so với quý II nhưng vẫn tương đương cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm ngân hàng và bất động sản chiếm tới 91% tổng giá trị phát hành – cho thấy hai lĩnh vực này vẫn là “đầu tàu” của thị trường trái phiếu.

Đáng chú ý, lãi suất coupon trái phiếu bất động sản tiếp tục xu hướng giảm, trung bình hạ 50–150 điểm cơ bản so với năm trước. Một số tên tuổi lớn như Vingroup, Vinhomes, Văn Phú Invest, F88, Vietjet đều ghi nhận mức giảm rõ rệt, phản ánh niềm tin thị trường và rủi ro thanh toán được cải thiện khi chính sách pháp lý cho bất động sản dần hoàn thiện.

Tái cơ cấu nợ tăng mạnh, nhưng vẫn còn “điểm nghẽn”

Trong quý III, doanh nghiệp đẩy mạnh mua lại trái phiếu trước hạn với giá trị 112.000 tỷ đồng, mức cao kỷ lục, đồng thời có hơn 72.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, 235.600 tỷ đồng trái phiếu đã được mua lại trước hạn, tương đương 84% lượng phát hành mới.

Tuy nhiên, vẫn còn 62.000 tỷ đồng trái phiếu chậm thanh toán, chiếm khoảng 5% tổng dư nợ thị trường. Riêng quý III có thêm 37 lô công bố trễ hạn, chủ yếu đến từ các “ông lớn” như Novaland, BCG, Hưng Thịnh, Bitexco, Vạn Thịnh Phát, Sunshine, Hoàng Anh Gia Lai.

Các chuyên gia cảnh báo, mặc dù tín hiệu phục hồi rõ ràng, nhưng dòng tiền từ dự án và khả năng quay vòng vốn vẫn là rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Năm 2026: “Cơn sóng nợ” 141.000 tỷ đang đến gần

Theo S&I Ratings, áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ tăng mạnh trong năm 2026, đặc biệt giai đoạn cuối năm. Tổng giá trị trái phiếu đến hạn ước đạt 233.000 tỷ đồng, tăng 26% so với 2025.

Riêng ngành bất động sản sẽ phải đối mặt với 141.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, tăng tới 81%, trở thành “đỉnh điểm” của chu kỳ nợ trong 3 năm trở lại đây.

Các chuyên gia nhận định, đây sẽ là thời điểm quyết định năng lực tài chính và khả năng phục hồi của doanh nghiệp địa ốc. Việc phát hành mới để cơ cấu lại nợ, cùng sự hỗ trợ chính sách và tăng trưởng của thị trường nhà ở, sẽ là chìa khóa giúp nhóm này vượt qua “bức tường nợ” năm 2026.