Novaland lãi 860 tỷ đồng: Con số đẹp nhưng câu chuyện phía sau mới đáng nói

Công ty Cổ phần Tập đoàn Novaland (HOSE: NVL) ghi nhận lợi nhuận sau thuế 860 tỷ đồng trong quý I/2026, đảo chiều so với mức lỗ cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, kết quả này đang thu hút nhiều ý kiến phân tích khi đặt trong tổng thể cấu trúc tài chính và cách ghi nhận chi phí của doanh nghiệp.

Kết quả kinh doanh cải thiện, cổ phiếu biến động mạnh

Trong phiên giao dịch đầu tiên sau kỳ nghỉ lễ, cổ phiếu NVL giảm sàn xuống 19.100 đồng/cp, với thanh khoản gần 34,7 triệu đơn vị – mức cao nhất toàn thị trường. Đáng chú ý, lượng dư bán ở mức giá sàn lên tới hơn 13 triệu cổ phiếu, cho thấy áp lực bán mạnh trong ngắn hạn.

Novaland lãi 860 tỷ đồng: Con số đẹp nhưng câu chuyện phía sau mới đáng nói

Diễn biến này xảy ra sau giai đoạn NVL tăng hơn 100% chỉ trong chưa đầy 2 tháng, phản ánh trạng thái biến động mạnh của cổ phiếu.

Trước đó, doanh nghiệp công bố doanh thu thuần quý I/2026 đạt 3.587 tỷ đồng, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2025. Lợi nhuận sau thuế đạt 860 tỷ đồng, cải thiện rõ rệt so với khoản lỗ 476 tỷ đồng của quý I/2025.

Chi phí lãi vay thấp bất thường so với quy mô nợ

Điểm đáng chú ý trong báo cáo là chi phí lãi vay chỉ ghi nhận khoảng 35 tỷ đồng trong quý I/2026, trong khi tổng dư nợ vay của NVL lên tới 68.971 tỷ đồng tại thời điểm 31/3/2026, tăng thêm 1.580 tỷ đồng so với cuối năm trước.

Sự chênh lệch này khiến giới phân tích đặt câu hỏi về cách hạch toán chi phí tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh NVL vẫn đang duy trì quy mô nợ lớn.

Theo báo cáo kiểm toán năm 2025, NVL chỉ ghi nhận 148 tỷ đồng chi phí lãi vay vào kết quả kinh doanh, trong khi phần lớn – khoảng 6.488 tỷ đồng – được vốn hóa vào hàng tồn kho. Với mức lãi suất vay dao động từ 3,4% đến 16,5%/năm, trung bình mỗi quý doanh nghiệp có thể vốn hóa hơn 1.600 tỷ đồng chi phí lãi vay.

Việc vốn hóa chi phí này giúp giảm áp lực lên báo cáo kết quả kinh doanh, nhưng đồng thời làm tăng giá trị hàng tồn kho – hiện ở mức 154.609 tỷ đồng.

Bức tranh tài chính: cải thiện nhưng còn nhiều áp lực

Bên cạnh chi phí lãi vay, doanh thu tài chính của NVL lại ghi nhận tăng trưởng mạnh. Riêng quý I/2026, lãi từ hoạt động cho vay đạt 481 tỷ đồng, tăng 239% so với cùng kỳ, góp phần cải thiện lợi nhuận chung.

Tuy vậy, bài toán lớn của NVL vẫn nằm ở hàng tồn kho và tiến độ triển khai dự án. Doanh nghiệp cho biết đang tiếp tục đẩy mạnh các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld Hồ Tràm, NovaWorld Phan Thiết, cùng một số dự án tại TP.HCM như Victoria Village và The Grand Manhattan.

Kế hoạch bàn giao và kỳ vọng phục hồi dòng tiền

Trong năm 2026, NVL đặt mục tiêu bàn giao 2.651 sản phẩm, đồng thời thúc đẩy cấp sổ hồng tại nhiều dự án. Riêng Aqua City dự kiến bàn giao khoảng 752 sổ từ tháng 6/2026.

Doanh nghiệp kỳ vọng việc tăng tiến độ bàn giao và hoàn thiện pháp lý sẽ giúp cải thiện dòng tiền trong các quý tiếp theo, hỗ trợ quá trình tái cấu trúc tài chính.

Góc nhìn thận trọng từ thị trường

Dù lợi nhuận quý I ghi nhận tăng trưởng mạnh, các yếu tố như cơ cấu chi phí tài chính, mức nợ lớn và hàng tồn kho cao vẫn là những điểm nhà đầu tư cần theo dõi.

Theo giới phân tích, kết quả kinh doanh của NVL cần được nhìn trong tổng thể dài hạn, thay vì chỉ dựa vào con số lợi nhuận ngắn hạn, bởi chất lượng lợi nhuận và dòng tiền mới là yếu tố quyết định sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện nay.