Nhiều doanh nghiệp bất động sản chật vật trước áp lực vốn

Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2026 đang chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của dòng vốn tín dụng, phản ánh sức hấp thụ vốn ổn định của nền kinh tế.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước do Bộ Xây dựng công bố, tính đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã vượt ngưỡng 2,2 triệu tỷ đồng, ghi nhận mức tăng trưởng khoảng 11,7% so với quý trước đó. Tuy nhiên, đằng sau con số tăng trưởng ấn tượng này là một sự thay đổi về chất trong phương thức giải ngân của các tổ chức tín dụng. Dòng vốn hiện nay không còn chảy tràn lan mà tập trung trọng điểm vào các dự án khu đô thị và nhà ở, vốn là những phân khúc có nhu cầu thực và khả năng thanh khoản cao. Ngược lại, những loại hình mang tính đầu cơ cao như bất động sản nghỉ dưỡng hay đất nền đang ghi nhận tốc độ cấp vốn chậm lại đáng kể do các ngân hàng thắt chặt quy trình thẩm định pháp lý và năng lực chủ đầu tư.

Sự chuyển dịch này buộc các doanh nghiệp trong ngành phải thay đổi chiến lược để tồn tại và phát triển. Tại các kỳ Đại hội đồng cổ đông năm 2026, nhiều đơn vị đã chủ động điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng thận trọng hơn. Điển hình như DIC Corp khi đặt mục tiêu lợi nhuận và doanh thu sụt giảm so với năm trước nhằm ứng phó với chi phí vốn leo thang và thanh khoản thị trường còn nhiều biến số. Trong khi đó, một số doanh nghiệp khác như Đạt Phương Group lại chọn giải pháp linh hoạt bằng cách ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ngay lập tức để giảm bớt sự phụ thuộc vào nợ vay. Thực tế cho thấy, áp lực từ lãi suất và kiểm soát tín dụng không chỉ tác động trực tiếp đến các chủ đầu tư mà còn lan tỏa sang cả chuỗi cung ứng phụ trợ như vật liệu xây dựng và xây lắp, khiến nhiều dự án phải giãn tiến độ triển khai.

Đánh giá về xu hướng này, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định rằng việc tín dụng tăng trưởng theo hướng chọn lọc là một tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường. Theo ông, dòng vốn tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và nhu cầu thực sẽ giúp hạn chế rủi ro hệ thống, dù áp lực lãi suất vẫn là một thách thức lớn buộc doanh nghiệp phải tái cơ cấu tài chính mạnh mẽ. Đồng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh rằng sự phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng hiện là điểm yếu cố hữu của ngành. Vị chuyên gia này khuyến nghị các doanh nghiệp cần khẩn trương đa dạng hóa nguồn vốn thông qua các kênh trung và dài hạn như trái phiếu hoặc quỹ đầu tư để giảm bớt gánh nặng từ tín dụng thương mại.

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc khốc liệt. Áp lực về vốn không chỉ là rào cản mà còn đóng vai trò như một "phép thử" năng lực quản trị. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, pháp lý dự án minh bạch và chiến lược sản phẩm hướng tới giá trị thực sẽ có cơ hội bứt phá, trong khi những đơn vị dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ phải đối mặt với nguy cơ bị đào thải khỏi cuộc chơi. Sự thích ứng và tái cấu trúc toàn diện chính là chìa khóa để các chủ đầu tư vượt qua giai đoạn thắt chặt tiền tệ hiện nay.