Nhà xã hội cũ ở Hà Nội: Giá không còn "xã hội"

Giá nhà ở xã hội tại Hà Nội sau 5 năm bàn giao tăng phi mã, có nơi gấp 4–5 lần giá gốc, tiệm cận chung cư thương mại. Trước thực trạng này, Quốc hội và Chính phủ đang chuyển hướng chiến lược sang mô hình cho thuê thay vì bán, nhằm kiểm soát giá và đảm bảo an sinh dài hạn.

Từ chỗ là chính sách an sinh, nhà ở xã hội tại Hà Nội đang biến tướng thành “cỗ máy tạo lợi nhuận”. Chỉ sau vài năm bàn giao, giá nhiều căn đã tăng gấp 2–3 lần, biến nơi lẽ ra để an cư thành một kênh đầu tư chắc thắng.

Nhà ở xã hội – “Cuộc đua ngầm” tăng giá và nghịch lý an sinh

Giá nhà ở xã hội tại Hà Nội đang leo thang với tốc độ chóng mặt. Từ mức giá ban đầu “trợ giá” theo đúng tinh thần an sinh, nhiều dự án sau 5 năm bàn giao đã tăng gấp 2–4 lần, vượt xa mức chịu đựng của nhóm thu nhập thấp và tiệm cận, thậm chí ngang ngửa, chung cư thương mại.

Khu nhà ở xã hội Hope Residences (quận Long Biên) – sát vách biệt thự triệu đô Vinhomes Riverside – vẫn được chủ đầu tư niêm yết giá 16 triệu đồng/m², mức giá “đóng băng” từ năm 2018. Tuy nhiên, trên thị trường chuyển nhượng, căn hộ tại đây hiện bị đẩy giá lên tới 55 triệu đồng/m², gấp hơn 3 lần. Những căn hộ được bán đúng giá gốc chỉ xuất hiện với số lượng nhỏ giọt, mang tính chất “trưng bày”.

Tình trạng tương tự diễn ra ở hầu khắp các dự án nhà ở xã hội nội đô: Tăng giá đồng loạt, vọt lên chóng mặt. Khu Kiến Hưng (Hà Đông) từ 13,7 triệu đồng/m² năm 2020 nay lên 43 triệu đồng/m². CT2A Thạch Bàn từ 12,3 triệu đồng/m² năm 2018, giờ là 50 triệu đồng/m². Khu Đồng Mô (Hoàng Mai) – mở bán năm 2016 giá 14 triệu đồng/m² – giờ rao bán tới 60 triệu đồng/m². Rice City Linh Đàm, từ 15 triệu năm 2014 nay lên 63 triệu đồng/m². Dự án “lão làng” Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), từ 8 triệu đồng/m² năm 2010, giờ không thể mua dưới 50 triệu đồng/m².

Từ chính sách dành cho người yếu thế, nhà ở xã hội đã và đang bị biến thành công cụ đầu cơ.

Thay đổi chiến lược: Từ bán sang thuê để chặn đầu cơ

Trước làn sóng biến tướng, ngày 29/5, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 – đặt nền móng cho việc chuyển hướng phát triển nhà ở xã hội từ bán sang cho thuê. Trọng tâm là thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, với mục tiêu cho thuê dài hạn, giúp sử dụng luân phiên quỹ nhà thay vì “đóng đinh” vào một đối tượng, tránh lãng phí nguồn lực đất đai và ngăn tình trạng mua để lướt sóng.

Chỉ 4 ngày sau, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện đề án thành lập Quỹ trong tháng 6/2025. Đây được coi là một mũi tên trúng hai đích: (1) Hạ nhiệt giá nhà ở xã hội và (2) thanh lọc đối tượng mua để đầu cơ.

Thực tế hiện nay cho thấy, mua nhà ở xã hội đang trở thành “vé trúng số sau 5 năm”. Như lời đại biểu Hoàng Văn Cường (TP. Hà Nội) cảnh báo tại Quốc hội, 2/3 cư dân các khu nhà ở xã hội sau 5 năm sở hữu sẽ rao bán, hiện thực hóa khoản lợi nhuận khổng lồ. Trong khi đó, nếu là hình thức thuê, cư dân có xu hướng gắn bó và sử dụng đúng với nhu cầu ở thật.

Pháp luật hiện hành – cụ thể là Điều 88, Luật Nhà ở – cũng quy định rõ: Người thuê/thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng vào mục đích ở cho bản thân và gia đình, không được chuyển nhượng hay cho thuê lại.

Vấn đề then chốt: Ai kiểm soát đầu cơ nếu vẫn bán “đứt”?

Dù chủ trương chuyển sang thuê được đánh giá là bước đi đúng, nhưng trên thực tế, hình thức bán đứt nhà ở xã hội vẫn sẽ tồn tại. Theo ông Lê Văn Bình – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, các chủ đầu tư luôn muốn thu hồi vốn nhanh, ngại bỏ tiền đầu tư dài hạn để cho thuê từng tháng.

Chính điều này khiến cơ quan quản lý khó kiểm soát thị trường chuyển nhượng, nơi giá bị “thổi bay” khỏi định hướng ban đầu. Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – khẳng định: Giá nhà ở xã hội tăng phi mã là hệ quả tất yếu của sự mất cân đối cung – cầu kéo dài trong toàn thị trường bất động sản.