Nhà trong ngõ: Rủi ro tiềm ẩn, lợi nhuận bất định

Nhiều nhà đầu tư rót tiền mua nhà trong ngõ với kỳ vọng lãi nhanh nhưng nay rơi vào cảnh mắc kẹt: giá rao vẫn tăng nhưng thanh khoản gần như tê liệt, lãi vay ngân hàng ngày càng đè nặng. Thói quen tiêu dùng thay đổi, người mua ưu tiên tiện ích, không gian và an toàn, khiến những căn hẻm sâu, giá bị thổi cao khó thoát hàng.

Giá nhà trong ngõ vẫn bị thổi lên cao bất chấp sức mua suy yếu, tạo nên nghịch lý “giá tăng – thanh khoản giảm”. Nhiều nhà đầu tư ôm đòn bẩy tài chính rơi vào thế kẹt, dù chấp nhận cắt lãi, thậm chí cắt lỗ, vẫn khó thoát hàng.

Đầu năm 2023, anh Trần Quang Minh, một nhà đầu tư tại Cầu Giấy (Hà Nội), rót gần 10 tỷ đồng – trong đó 40% vốn vay ngân hàng – để mua liền hai căn nhà trong ngõ Nam Từ Liêm với kỳ vọng giá sẽ tăng 15–20% chỉ trong vòng một năm. Thế nhưng sau hơn hai năm, hai căn nhà rao bán liên tục nhưng vẫn vắng khách, dù đã hạ giá ngang, thậm chí thấp hơn giá mua ban đầu. Vị trí ngõ sâu, ôtô không vào được khiến thanh khoản gần như bằng không.

Áp lực ngày càng nặng nề khi khoản vay hết ưu đãi, mỗi tháng anh Minh phải trả gần 100 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. “Nếu bán cắt lỗ thì coi như mất trắng vốn tích cóp, còn giữ lại thì lãi vay bào mòn từng ngày”, anh than thở. Câu chuyện của anh Minh không cá biệt. Tâm lý “nhà đất không bao giờ lỗ” nay đang bị thử thách khi thị trường đổi chiều, người mua ngày càng khắt khe và tỉnh táo.

Khảo sát thực tế cho thấy nhu cầu nhà trong ngõ tại Hà Nội vẫn lớn, đặc biệt phân khúc 3–5 tỷ đồng, diện tích 30–45 m2, pháp lý rõ ràng, ngõ rộng, nhà mới. Tuy nhiên, những căn nằm sâu hoặc rao giá quá cao gần như “đóng băng” giao dịch. Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở TP.HCM. Anh Quân (42 tuổi, Bình Thạnh) rao bán căn nhà 35 m2 với giá thấp hơn mặt bằng nhưng nửa năm không có khách vì hẻm nhỏ, thường xuyên ngập. Chị Nga ở Tân Bình cũng lâm cảnh tương tự với căn nhà gần 5 tỷ, rao từ giữa 2024 đến nay vẫn không thoát hàng, trong khi phải trả ngân hàng hơn 40 triệu đồng/tháng.

Số liệu thị trường cho thấy nửa đầu năm 2025, mức độ quan tâm tới nhà riêng ở Hà Nội giảm 17%, tại TP.HCM giảm 11%. Dù vậy, giá rao bán nhà trong ngõ/hẻm vẫn tăng 2–7%, tạo nên “cái bẫy” khiến nhiều nhà đầu tư tưởng lãi nhưng thực chất kẹt vốn. Điểm chung là sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn: khi thị trường thuận lợi, lãi nhân lên; nhưng khi thanh khoản tụt dốc, đòn bẩy biến thành “quả bóng lãi vay” chực chờ phát nổ.

Các chuyên gia cảnh báo: quan niệm “nhà đất không bao giờ lỗ” đang lỗi thời. Thói quen tiêu dùng đã thay đổi – người mua, đặc biệt giới trẻ, coi trọng không gian sống, tiện ích, chỗ để xe, phòng cháy chữa cháy và tính kết nối hơn là sở hữu một căn nhà trong hẻm sâu. Họ sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven hoặc chọn chung cư để có môi trường sống đồng bộ.

Tuy vậy, giá trị gắn liền với đất của nhà trong ngõ vẫn là yếu tố dài hạn. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, loại hình này vẫn có tiềm năng tăng giá, nhưng phụ thuộc vào thời điểm và vị trí. Bài học lớn cho nhà đầu tư là không nên chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, càng không nên “ôm bom nổ chậm” bằng đòn bẩy tài chính. Với người mua để ở, cần khảo sát kỹ pháp lý, vị trí, thanh khoản, tránh chọn nhà hẻm sâu chỉ vì giá rẻ hơn bề mặt.

Sau giai đoạn sốt nóng, nhà trong ngõ/hẻm đang bước vào thử thách. Ai chọn đúng sẽ giữ được giá trị tích lũy; ngược lại, sai lầm có thể biến giấc mơ bất động sản thành gánh nặng dài lâu.