Nhà 5 tỷ thành chuẩn “vừa túi tiền”?

Khi phân khúc bình dân hạng C hoàn toàn biến mất khỏi bảng nguồn cung mở bán mới, vùng giá cân bằng của thị trường bị đẩy thô bạo lên mức 80 triệu đồng/m2. Hệ quả không chỉ là câu chuyện mua nhà, mà là áp lực xã hội đè nặng lên chiến lược dân số và hôn nhân của giới trẻ.

Sau nhiều tháng tìm mua căn hộ quanh Hà Nội, anh Nguyễn Văn Duy, kỹ sư công nghệ thông tin 33 tuổi, dần nhận ra khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” đã thay đổi chóng mặt.

Hai vợ chồng tích cóp gần 1,8 tỷ đồng sau gần chục năm đi làm, thu nhập khoảng 45 triệu đồng mỗi tháng. Từng nghĩ mức tài chính này đủ để chạm tay vào một căn hộ tầm trung, nhưng thực tế hoàn toàn khác.

Tại một dự án ở Hoài Đức, căn hộ nhỏ nhất được báo giá gần 75 triệu đồng/m2, tương đương hơn 4,8 tỷ đồng chưa tính phí. Một dự án khác ở Đông Anh cũng chạm mốc hơn 5 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ.

“Nhìn khoản vay hơn 3 tỷ đồng với tiền trả góp gần 30 triệu mỗi tháng, vợ chồng tôi chỉ biết lắc đầu. Mua nhà xong có khi chỉ còn sống để trả nợ”, anh Duy chia sẻ.

Điều khiến nhiều người mua nhà lo lắng không chỉ là giá tăng, mà là việc thị trường đang mặc định căn hộ 5 tỷ đồng thuộc nhóm “phù hợp với nhu cầu ở thực”. Mức giá từng được xếp vào phân khúc cao cấp nay trở thành ngưỡng tiếp cận tối thiểu của tầng lớp trung lưu.

Nhà giá vừa phải gần như biến mất

Chỉ vài năm trước, căn hộ giá 2-3 tỷ đồng vẫn còn phổ biến tại Hà Nội và TP.HCM. Nhưng hiện nay, mặt bằng giá mới đã bị đẩy lên quanh mốc 5 tỷ đồng, thậm chí cao hơn ở khu vực nội đô.

Theo số liệu từ Savills, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch thị trường giai đoạn 2012-2018 nay gần như biến mất. Quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận thêm dự án hạng C mở bán mới. Tại TP.HCM, phân khúc này chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Thị trường hiện bị dẫn dắt gần như hoàn toàn bởi các dự án trung và cao cấp. Nhiều dự án tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, trong khi khoảng 85% nguồn cung mới ở TP.HCM có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Nghịch lý nằm ở chỗ, nhu cầu ở thực chưa bao giờ giảm mạnh. Người cần nhà rất đông nhưng sản phẩm phù hợp gần như không còn.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, thừa nhận các dự án giá hợp lý hiện “không cần bán cũng hết hàng”. Điều này cho thấy thị trường đang thiếu nghiêm trọng nguồn cung dành cho số đông người mua ở thực.

Người trẻ buộc rời xa trung tâm

Khoảng trống lớn nhất hiện nằm ở nhóm thu nhập trung bình, những người kiếm 20-40 triệu đồng mỗi tháng nhưng không đủ khả năng mua nhà cao cấp, đồng thời cũng khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Khi giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, nhiều hệ lụy xã hội bắt đầu xuất hiện: người trẻ trì hoãn kết hôn, ngại sinh con, áp lực tài chính kéo dài và xu hướng rời xa trung tâm ngày càng rõ rệt.

Không ít người chấp nhận dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Đồng Nai hay Bình Dương để đổi khoảng cách lấy cơ hội sở hữu nhà.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường cần sớm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, kiểm soát mặt bằng giá và thúc đẩy mạnh nguồn cung căn hộ 3-7 tỷ đồng cho tầng lớp trung lưu. Đồng thời, việc minh bạch dữ liệu bất động sản, kiểm soát đầu cơ và cải cách thủ tục cũng là yếu tố then chốt giúp giảm chi phí phát triển dự án.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng cho biết đang nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và mở rộng điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng điều quan trọng nhất vẫn là tăng nguồn cung thực tế, nếu không giấc mơ an cư của số đông sẽ tiếp tục bị đẩy xa thêm.