#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nguồn cung tăng mạnh, đầu cơ rút lui: Chung cư năm 2026 sẽ “nguội” hay bật nhịp mới?

Thị trường chung cư bước vào năm 2026 trong trạng thái rất khác so với giai đoạn tăng nóng 2024–2025. Giá bán đã tiệm cận đỉnh chu kỳ, nguồn cung mới dự kiến bùng nổ, trong khi thanh khoản có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Các tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp tư vấn đều cho rằng thị trường đang chuyển từ pha tăng tốc sang giai đoạn tái cân bằng, nơi người mua ở thực thay thế dòng tiền đầu cơ, còn nhà ở xã hội nổi lên như một “van điều tiết” quan trọng.

Giá căn hộ tiệm cận đỉnh, giao dịch giảm tốc

Theo dữ liệu của OneHousing, đến cuối năm 2025, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn trước đó.

Thanh khoản cũng cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt. Trong quý IV/2025, tổng số giao dịch chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội và vùng ven chỉ đạt khoảng 9.500 giao dịch, giảm 22% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh tâm lý thị trường đã thận trọng hơn, đặc biệt với các sản phẩm có giá cao hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

BHS Group nhận định giá căn hộ tại nhiều khu vực đã tiệm cận đỉnh của chu kỳ hiện tại. Khi mặt bằng giá vượt xa khả năng chi trả của số đông, động lực tăng mạnh trong ngắn hạn không còn lớn. Nhiều dự án mới có thể chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ thay vì bứt phá như giai đoạn trước.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy xu hướng tương tự: sau đỉnh giá năm 2019, thị trường căn hộ đã đi ngang từ 2022 đến nay, với mức phổ biến 100–200 triệu đồng/m² ở nhiều dự án. Giới chuyên môn cho rằng Hà Nội có thể đi theo quỹ đạo này, chỉ khác về độ trễ.

Năm 2026: Nguồn cung có thể đạt 35.000–40.000 căn

Một trong những biến số lớn nhất của năm 2026 là nguồn cung. Sau nhiều năm bị nén bởi vướng mắc pháp lý và tâm lý phòng thủ của doanh nghiệp, thị trường đang bước vào chu kỳ “giải nén”.

Dự báo cho thấy riêng thị trường Hà Nội có thể đón 35.000–40.000 căn hộ mới trong năm 2026. Trên quy mô cả nước, năm 2025 đã ghi nhận hơn 100.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng hơn 22% so với năm 2024, trong đó gần 90.000 căn là nguồn cung mới.

Nguồn hàng tập trung nhiều tại các đô thị vệ tinh và khu vực mở rộng, nơi quỹ đất còn lớn. Ngược lại, khu vực nội đô tiếp tục khan hiếm dự án mới, giá neo cao và chịu áp lực hạ tầng.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định phân khúc chung cư – vốn giữ vai trò dẫn dắt – đang cho thấy dấu hiệu đảo chiều. Khi nguồn cung tăng mạnh, áp lực tăng giá sẽ giảm, đồng thời tâm lý đầu cơ, lướt sóng suy yếu rõ rệt.

Mặt bằng lãi suất cũng là yếu tố định hình thị trường năm 2026. Cuối năm 2025, lãi suất vay mua nhà phổ biến quanh 11%/năm. Đây là mức đủ cao để hạn chế đầu cơ, nhưng vẫn trong ngưỡng chấp nhận với người mua ở thực có tài chính ổn định.

Tuy nhiên, với mặt bằng giá hiện tại, áp lực trả nợ rất lớn. Theo ước tính của doanh nghiệp trong ngành, căn hộ trung cấp giá 60–80 triệu đồng/m² tương đương khoảng 5 tỷ đồng/căn. Nếu người mua vay 70–80% giá trị, số tiền trả lãi mỗi tháng có thể lên tới 30–40 triệu đồng.

Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ tại một số dự án mới không cao. Ước tính khoảng 30% số căn hộ mở bán gần đây chưa được tiêu thụ, chủ yếu rơi vào các dự án giá cao, vị trí xa hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Dòng tiền đầu cơ vì thế giảm mạnh. Thị trường chuyển dần sang cấu trúc dựa trên nhu cầu ở thực, dự kiến chiếm khoảng 60% tổng nhu cầu trong năm 2026.

Nhà ở xã hội nổi lên như “van điều tiết”

Một điểm đáng chú ý là vai trò ngày càng rõ của phân khúc nhà ở xã hội. Nhiều địa phương đang đẩy nhanh thủ tục và quỹ đất cho phân khúc này. Do quy trình được ưu tiên, tốc độ triển khai nhà ở xã hội được dự báo nhanh hơn nhà thương mại trong giai đoạn tới.

Giá nhà ở xã hội thường chỉ bằng 1/2 đến 1/3 so với nhà thương mại cùng khu vực. Khi hàng chục nghìn căn hộ loại này được bổ sung, áp lực cầu đối với phân khúc thương mại sẽ giảm, góp phần ổn định mặt bằng giá chung.

Các chuyên gia cho rằng nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn là công cụ điều tiết chu kỳ, giúp thị trường tránh trạng thái tăng nóng kéo dài.

Chung cư 2026: Không “sốt” nhưng không đóng băng

Nhiều tổ chức như CBRE, VinaCapital và đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cùng chung nhận định: năm 2026 khó lặp lại kịch bản “sốt giá” diện rộng. Thay vào đó là giai đoạn tái cân bằng và sàng lọc.

Khi cung vượt cầu cục bộ, giá sơ cấp có thể đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, thanh khoản mang tính chọn lọc. Thị trường sẽ phân hóa rõ giữa hai nhóm:

Giới chuyên gia khuyến nghị để thị trường vận hành lành mạnh cần tiếp tục tháo gỡ thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung thực chất, mở rộng nhà ở xã hội và nhà thương mại vừa túi tiền. Đồng thời, các gói vay dài hạn, lãi suất hợp lý cho người mua trẻ sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

Tổng thể, năm 2026 được xem là năm bản lề: thị trường chung cư không còn “nóng” theo nghĩa tăng giá bùng nổ, nhưng cũng không rơi vào trạng thái đóng băng. Trọng tâm sẽ dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng thực, khả năng chi trả và chất lượng dự án — nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.