Người lãi nghìn tỷ, kẻ rời cuộc chơi bất động sản

Những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chuyển mình đầy biến động với sự phân hóa sâu sắc giữa các nhóm doanh nghiệp.

Bức tranh kinh doanh hiện lên hai mảng màu đối lập: một bên là những "ông lớn" vẫn ghi nhận lợi nhuận hàng nghìn tỷ đồng, bên còn lại là làn sóng hàng trăm doanh nghiệp phải âm thầm rút lui khỏi cuộc chơi. Sự thanh lọc này không còn là dự báo mà đã trở thành thực tế hiện hữu, khi chỉ riêng trong quý I/2026, con số doanh nghiệp giải thể hoặc ngừng hoạt động đã lên tới 726 đơn vị. Đây là hệ quả tất yếu sau một giai đoạn tăng trưởng nóng, khi các dòng vốn tín dụng và trái phiếu bị siết chặt, buộc thị trường phải tự điều chỉnh để loại bỏ những mô hình phát triển thiếu bền vững dựa quá mức vào đòn bẩy tài chính.

Người lãi nghìn tỷ, kẻ rời cuộc chơi bất động sản

Trong bối cảnh khắc nghiệt đó, nhóm doanh nghiệp trụ vững và phát triển chính là những đơn vị sở hữu "kiềng ba chân" vững chắc: quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai dự án thần tốc. Những cái tên như Vinhomes, Nam Long hay nỗ lực tái cấu trúc của Novaland đã chứng minh rằng, dòng tiền thông minh vẫn luôn tìm thấy bến đỗ an toàn tại các chủ đầu tư có chiến lược dài hạn. Nhận định về thực trạng này, chuyên gia từ Savills Việt Nam nhấn mạnh rằng thị trường đang bước vào một giai đoạn chọn lọc khắt khe hơn bao giờ hết. Ở đó, năng lực tài chính và khả năng hiện thực hóa dự án không chỉ là lợi thế cạnh tranh mà đã trở thành yếu tố sống còn để doanh nghiệp tồn tại qua cơn bão thanh khoản.

Ở chiều ngược lại, sự sụp đổ của hơn 700 doanh nghiệp trong thời gian ngắn là bài học đắt giá cho tư duy kinh doanh dàn trải và quản trị rủi ro yếu kém. Khi niềm tin của nhà đầu tư bị lung lay bởi những vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường bắt đầu có sự chuyển dịch về chất. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định gốc rễ của vấn đề hiện nay không nằm ở việc thiếu vốn mà là sự thiếu hụt niềm tin. Theo ông, dòng tiền trên thị trường chỉ thực sự "chảy" về những nơi có tính minh bạch cao và dự án có khả năng triển khai thực tế, thay vì những cam kết lợi nhuận ảo trên giấy tờ. Điều này cho thấy khách hàng và nhà đầu tư năm 2026 đã trở nên thông thái và thận trọng hơn rất nhiều.

Sự phân hóa này đang góp phần định hình lại một chu kỳ phát triển mới cho ngành bất động sản Việt Nam, hướng tới sự chuyên nghiệp và bền vững hơn. "Luật chơi" cũ dựa trên việc huy động vốn dễ dàng và đầu cơ ngắn hạn đang dần bị thay thế bằng tư duy quản trị rủi ro chặt chẽ và tập trung vào giá trị thực. Dù số lượng người chơi trên thị trường có thể ít đi, nhưng chất lượng nội tại của các doanh nghiệp còn sót lại sẽ được nâng cao đáng kể. Đây được xem là bước đệm cần thiết để thị trường tái lập trạng thái cân bằng, tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, giúp khôi phục niềm tin bền vững và mở ra cơ hội tăng trưởng ổn định cho bất động sản trong dài hạn.