Nghịch lý lợi nhuận nghìn tỷ và "tử huyệt" dòng tiền tại Novaland

Báo cáo tài chính kiểm toán 2025 của Novaland (NVL) vừa công bố vẽ nên một bức tranh tương phản đầy kịch tính: Lợi nhuận bỗng chốc đảo chiều từ lỗ sang lãi nghìn tỷ, nhưng thực chất chỉ là những con số "kỹ thuật" trên sổ sách. Phía sau ánh hào quang ấy là khối nợ ngắn hạn khổng lồ gần 96.000 tỷ đồng đang chực chờ, đẩy doanh nghiệp vào cuộc đua sinh tồn đầy gập ghềnh với biến số quyết định nằm ở hai chữ: Pháp lý.

Với dòng tiền kinh doanh âm hơn 6.100 tỷ và tỷ lệ tiền mặt chỉ đáp ứng chưa đầy 5% nợ ngắn hạn, Novaland đang bước vào giai đoạn "thắt nút" của quá trình tái cấu trúc: Hoặc khơi thông pháp lý để bán hàng, hoặc đối mặt với rủi ro dừng hoạt động liên tục.

Bức tranh tài chính của Novaland đang sáng lên ở bề mặt, nhưng phần nền vẫn đầy áp lực.

Doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận trở lại trong năm 2025 sau khi thua lỗ nặng trước đó. Tuy nhiên, phần lớn đến từ hoàn nhập chi phí, không phải từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh thu tiếp tục giảm, phản ánh sức bán chưa phục hồi rõ rệt.

Trong khi đó, bài toán thanh khoản vẫn là điểm nghẽn lớn nhất.

Nghịch lý lợi nhuận nghìn tỷ và "tử huyệt" dòng tiền tại Novaland

Tại thời điểm cuối năm, lượng tiền mặt chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với nợ ngắn hạn. Dòng tiền kinh doanh âm sâu cho thấy doanh nghiệp chưa tạo ra tiền từ hoạt động chính. Phần lớn tài sản nằm ở hàng tồn kho và các khoản phải thu — tức là “tài sản trên giấy”, chưa thể chuyển hóa thành tiền.

Đây là yếu tố khiến kiểm toán phải lưu ý về khả năng hoạt động liên tục.

Áp lực nợ và cuộc đua tái cấu trúc

Gánh nặng nợ vẫn ở mức cao, với hàng chục nghìn tỷ đồng vay và trái phiếu.

Dù cơ cấu nợ có dịch chuyển theo hướng kéo dài kỳ hạn, áp lực trả nợ vẫn hiện hữu khi một phần nghĩa vụ đã đến hạn nhưng chưa thanh toán. Doanh nghiệp đang phải đàm phán với các chủ nợ, đề xuất gia hạn, chuyển đổi hoặc hoán đổi tài sản.

Song song, kế hoạch bán tài sản được triển khai để bổ sung dòng tiền. Tuy nhiên, tiến độ còn chậm so với mục tiêu, cho thấy việc “giải phóng” tài sản trong bối cảnh thị trường chưa thuận lợi là không dễ dàng.

Tái cấu trúc vì thế không chỉ là kế hoạch, mà là cuộc đua với thời gian.

Dòng tiền phụ thuộc vào pháp lý

Khả năng phục hồi của Novaland phụ thuộc lớn vào tiến độ pháp lý và bàn giao dự án.

Doanh nghiệp sở hữu quỹ sản phẩm lớn, nhưng tỷ lệ bàn giao còn hạn chế. Điều này đồng nghĩa dòng tiền bị “kẹt” lại trong các dự án chưa hoàn tất thủ tục.

Kỳ vọng được đặt vào năm 2026, khi một số vướng mắc pháp lý có thể được tháo gỡ, mở đường cho bán hàng và thu tiền. Các dự án trọng điểm được kỳ vọng trở thành nguồn thu chính trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, yếu tố pháp lý vốn khó dự đoán — và cũng là biến số lớn nhất.

Phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài

Bên cạnh bán hàng, dòng tiền của Novaland còn dựa vào khả năng tiếp cận vốn.

Hạn mức tín dụng đã được phê duyệt, nhưng việc giải ngân và duy trì nguồn vốn vẫn phụ thuộc vào tiến độ dự án và niềm tin của thị trường. Cam kết hỗ trợ từ cổ đông lớn là điểm tựa, nhưng không thể thay thế dòng tiền bền vững từ hoạt động kinh doanh.

Novaland đang đứng trên một lằn ranh nhạy cảm.

Ba yếu tố then chốt — tái cấu trúc nợ, tháo gỡ pháp lý và tạo dòng tiền từ bán hàng — sẽ quyết định khả năng duy trì hoạt động trong thời gian tới.

Trong bối cảnh này, lợi nhuận kế toán không còn là thước đo quan trọng nhất. Điều thị trường theo dõi là dòng tiền thực và tiến độ thực.

Vì với doanh nghiệp bất động sản, sống còn không nằm ở con số lợi nhuận, mà ở khả năng biến tài sản thành tiền.