Ngăn đầu cơ bằng siết vay – nhưng đừng "chặn nhầm" người mua ở thật

Đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai được xem là biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường và ngăn đầu cơ, song lại đặt ra bài toán khó: làm sao kiểm soát dòng vốn hiệu quả mà không bóp nghẹt nhu cầu ở thực – lực cầu cốt lõi giữ cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị quyết mới, với mục tiêu kiểm soát đà tăng giá bất động sản. Trọng tâm là đề xuất siết hạn mức tín dụng đối với người vay mua căn nhà thứ hai trở lên — động thái được xem như “liều thuốc mạnh” để hạ nhiệt thị trường đang nóng.

Theo dự thảo, ngân hàng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng với căn thứ hai, và 30% với căn thứ ba trở lên. Chính sách này kỳ vọng chặn dòng vốn đầu cơ, hãm tốc giá nhà tại các đô thị lớn, đồng thời tái định hướng tín dụng vào nhóm mua ở thực.

Hiệu quả giới hạn

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE, nhận định đây là giải pháp “đúng bệnh, đúng thời điểm” — một van điều tiết cần thiết để hạ nhiệt cơn sốt giá bị đẩy lên bởi giới đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, ông Kiệt cho rằng hiệu quả của chính sách chỉ mang tính tương đối. Biện pháp này chủ yếu tác động đến phân khúc cao cấp và nhóm nhà đầu tư vay vốn, trong khi giới đầu cơ có sẵn dòng tiền mạnh hầu như không bị ảnh hưởng. “Giá nhà khó giảm, nhưng tốc độ tăng có thể chậm lại,” ông nói.

Nguy cơ “siết nhầm” người ở thực

Bên cạnh mục tiêu chống đầu cơ, chính sách mới cũng dấy lên lo ngại về tác động phụ đối với thị trường và nhà đầu tư dài hạn.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, việc thắt chặt cho vay có thể khiến dòng vốn dài hạn bị thu hẹp, thanh khoản suy giảm — đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm kéo dài.

Ông Kiệt bổ sung, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng, việc “siết” quá mạnh có thể làm nghẽn dòng cung – cầu, khiến thị trường thêm trầm lắng.

Mối lo lớn hơn là nguy cơ “siết nhầm” người mua ở thực. Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu nhà ở thống nhất toàn quốc, nên khó xác định chính xác đâu là căn nhà thứ hai, thứ ba. Điều này có thể làm khó những trường hợp chính đáng — chẳng hạn cha mẹ mua nhà cho con lập nghiệp.

Tăng cung – lối thoát căn cơ

Các chuyên gia cho rằng, biện pháp tín dụng chỉ là giải pháp tạm thời. Muốn thị trường ổn định, phải xử lý tận gốc bài toán cung – cầu.

Theo bà Giang Huỳnh, nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng không nằm ở đầu cơ, mà ở sự thiếu hụt nguồn cung, pháp lý dự án chậm và chi phí đất đai ngày càng cao. Vì vậy, chính sách cần tập trung vào phát triển nhà ở vừa túi tiền thay vì siết chặt tín dụng.

Giải pháp được bà nêu gồm:

Khơi thông nguồn cung: đẩy nhanh phê duyệt dự án, gỡ vướng pháp lý, đặc biệt ở phân khúc trung và thấp.

Tăng sức cầu: thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập để tốc độ tăng lương bắt kịp giá nhà.

Ông Kiệt đồng quan điểm, nhấn mạnh cần khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở giá phù hợp, mở rộng quỹ đất rẻ, có hạ tầng tốt và được hỗ trợ vốn ưu đãi. Tuy nhiên, phải đảm bảo sản phẩm đến đúng đối tượng thực sự có nhu cầu.