Mã định danh có thể định hình lại thị trường bất động sản

Từ ngày 28/2, mỗi căn nhà, mỗi phần diện tích sàn xây dựng tại Việt Nam sẽ chính thức được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt. Theo giới chuyên gia, đây không chỉ là một cải cách kỹ thuật trong quản lý, mà có thể trở thành “hạ tầng mềm” đủ sức tái định hình cách thị trường bất động sản vận hành – từ minh bạch giá, quản lý thuế cho tới hành vi đầu tư dài hạn.

Khi Nghị định 357 chính thức có hiệu lực, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một giai đoạn mới: mỗi tài sản được nhận diện bằng một mã định danh điện tử duy nhất, không trùng lặp, được tạo lập tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo quy định, mã định danh là chuỗi ký tự tối đa 40 ký tự, hình thành từ các thông tin nền tảng như thửa đất, dự án hoặc công trình xây dựng, địa điểm và một dãy ký tự tự nhiên. Không chỉ nhà ở riêng lẻ hay căn hộ, từng phần diện tích sàn trong công trình cũng được gắn mã ngay từ khâu thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.

Tới đây, bất động sản tại Việt Nam sẽ được gắn mã định danh cụ thể. Ảnh minh họa

Dữ liệu – “hạ tầng mềm” của thị trường

Theo đánh giá của Savills Hà Nội, trong bối cảnh Luật Đất đai mới đi vào thực thi và chuyển đổi số được đẩy mạnh, việc xây dựng hệ thống mã định danh cho từng bất động sản mang ý nghĩa cải cách mang tính cấu trúc.

Nếu được triển khai đồng bộ, đây không chỉ là câu chuyện quản lý hành chính, mà là nền tảng để thị trường chuyển từ vận hành bằng thông tin rời rạc sang vận hành bằng dữ liệu chuẩn hóa, có thể kiểm chứng.

Theo ông Matthew Powell, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn thị trường bất động sản. Việc đồng bộ dữ liệu toàn quốc giúp cải thiện đáng kể năng lực quản lý quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và theo dõi giao dịch.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, sự phân mảnh dữ liệu giữa các địa phương là rào cản lớn, không chỉ với cơ quan quản lý mà cả các tổ chức tư vấn và nhà đầu tư. Một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, liên thông và cập nhật theo thời gian thực, có thể thu hẹp khoảng cách thông tin vốn tồn tại dai dẳng.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội. 

Công cụ thực thi Luật Đất đai mới

Hệ thống mã định danh không dừng ở việc “ghi tên” tài sản, mà còn là công cụ kỹ thuật then chốt để triển khai Luật Đất đai mới, đặc biệt trong định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch.

Khi giá chuyển nhượng thực tế được ghi nhận đầy đủ, tình trạng kê khai hai giá – một điểm nghẽn kéo dài nhiều năm – sẽ bị thu hẹp. Về dài hạn, điều này giúp nâng hiệu quả thu ngân sách, đồng thời buộc thị trường vận hành sát với giá trị thực hơn.

Dĩ nhiên, minh bạch hóa giá cũng có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn phải điều chỉnh chiến lược, nhất là ở các phân khúc mang tính đầu cơ cao. Nhưng đổi lại, thị trường sẽ bớt phụ thuộc vào tin đồn và kỳ vọng ngắn hạn.

“Hồ sơ điện tử” cho từng bất động sản

Về bản chất, mã định danh tài sản chính là việc thiết lập một hồ sơ điện tử trọn đời cho mỗi bất động sản: từ pháp lý, lịch sử giao dịch đến quy hoạch liên quan.

Đối với thị trường thứ cấp – nơi chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch nhà ở đô thị – điều này có thể làm thay đổi cách mua bán. Các giao dịch “ngoài sổ”, chuyển nhượng lòng vòng hay che giấu giá trị thực sẽ khó tồn tại khi mọi dữ liệu đều có thể truy xuất và đối chiếu.

Thanh khoản ngắn hạn có thể chịu tác động điều chỉnh, nhưng về dài hạn, rủi ro tranh chấp giảm, niềm tin thị trường tăng, vốn là điểm yếu cố hữu của thị trường bất động sản Việt Nam suốt nhiều năm.

Bộ lọc tự nhiên cho ngành môi giới

Hệ thống dữ liệu chuẩn hóa cũng tạo ra sự phân hóa rõ rệt trong lực lượng môi giới. Những mô hình dựa vào chênh lệch thông tin, “thổi giá” theo tâm lý sẽ gặp nhiều áp lực hơn. Ngược lại, các đơn vị chuyên nghiệp, dựa trên phân tích dữ liệu và tư vấn giá trị thực, sẽ có lợi thế cạnh tranh bền vững.

Ở góc độ này, mã định danh không chỉ là công cụ quản lý, mà còn là bộ lọc tự nhiên thúc đẩy quá trình chuyên nghiệp hóa ngành môi giới.

Mã định danh tài sản không chỉ là công cụ quản lý, mà còn là bộ lọc tự nhiên thúc đẩy quá trình chuyên nghiệp hóa ngành môi giới. 

Tiệm cận chuẩn mực quốc tế, nhưng thách thức còn lớn

Nhiều quốc gia như Singapore, Hàn Quốc hay Anh đã triển khai hệ thống định danh và cơ sở dữ liệu bất động sản tập trung từ sớm, giúp kiểm soát đầu cơ và minh bạch giá hiệu quả.

Việc Việt Nam tiến tới mô hình tương tự cho thấy xu hướng tiệm cận chuẩn mực quốc tế. Tuy nhiên, mức độ đồng bộ hạ tầng giữa các địa phương, năng lực cập nhật dữ liệu theo thời gian thực và chi phí triển khai vẫn là những câu hỏi lớn.

Liệu hệ thống có vận hành trơn tru hay phát sinh thêm gánh nặng thủ tục? Người dân và doanh nghiệp có phải kê khai lại hồ sơ hay không? Câu trả lời cho những vấn đề này sẽ quyết định liệu mã định danh tài sản trở thành cú hích cấu trúc cho thị trường, hay chỉ dừng ở một cải cách mang tính hình thức.