Lướt sóng thổi giá chung cư Hà Nội: Hai nhóm đầu tư 'mắc kẹt' giữa cơn sốt

Tình trạng các nhà đầu tư lướt sóng căn hộ tại Hà Nội bị "kẹp hàng" đã xảy ra ở một số dự án, đặc biệt là phân khúc cao cấp

Sau giai đoạn bùng nổ, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt từ giữa quý III/2024. Trong bối cảnh này, nhiều nhà đầu tư "lướt sóng" căn hộ, đặc biệt là ở các dự án có mức giá bán cao, đang phải đối mặt với tình trạng "mắc kẹt", khó thoát ra giữa những biến động của thị trường.

Thị trường chung cư Hà Nội hiện đang trải qua giai đoạn lắng xuống sau chu kỳ sốt giá kéo dài. Mặc dù giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao, thanh khoản trên thị trường thứ cấp đã giảm đáng kể, tạo ra khó khăn cho nhiều nhà đầu tư trong việc chuyển nhượng tài sản, buộc họ phải chấp nhận bán lỗ để thoát hàng.

Anh Phan Tuấn, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, nhận định rằng mức giá chung cư hiện nay quá cao đã khiến thị trường bị đóng băng, với số lượng giao dịch giảm mạnh. Đặc biệt, vào những tháng cuối năm 2024, sự tăng vọt giá cả tại khu vực nội đô đã khiến lượng giao dịch giảm xuống chỉ còn 30-40% so với thời kỳ trước.

"Giá chung cư mới hầu như không thay đổi, nếu có giảm thì chỉ là sự điều chỉnh nhẹ, trong khi các căn hộ cũ bắt đầu có dấu hiệu giảm nhẹ. Tuy nhiên, những dự án mới vẫn giữ giá ổn định", anh Tuấn cho hay.

Theo anh Tuấn, chỉ có một số ít trường hợp giảm giá từ các nhà đầu tư "lướt sóng" khi buộc phải cắt lỗ do không thể duy trì tài chính. Trong khi đó, các khách hàng thực sự quan tâm đến nhu cầu mua ở không mấy chú ý đến sự biến động ngắn hạn của giá cả.

Trước tình hình này, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), nhận định rằng có hai nhóm nhà đầu tư chính gặp khó khăn. Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư thứ cấp, những người mua lại căn hộ đã hoàn thiện và chờ đợi giá trị tài sản tăng lên để bán kiếm lời. Nhóm này chủ yếu có tiềm lực tài chính vững mạnh, ít bị tác động bởi các biến động thị trường ngắn hạn.

Tuy nhiên, nhóm thứ hai, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua các dự án hình thành trong tương lai, lại phải đối mặt với rủi ro lớn. Những người này sẽ chịu áp lực lớn khi thời gian ân hạn lãi suất kết thúc, buộc phải trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng. Nếu không có đủ khả năng tài chính, họ sẽ phải bán tháo tài sản để tránh rủi ro tài chính. Điều này dẫn đến tình trạng cắt lỗ, làm giảm giá trị tại các dự án này và gây ra sự hỗn loạn về giá cả trên thị trường.

Ông Toản cũng chỉ ra rằng, trong thời gian qua, giá bán căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực như Gia Lâm, đã được đẩy lên mức không thực tế, từ 70-100 triệu đồng/m2, trong khi giá tại các khu vực trung tâm chỉ ở mức tương tự. Việc này không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản mà là kết quả của việc "thổi giá", tạo ra mặt bằng giá ảo. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường ngày càng trở nên khó tiếp cận với những người mua có nhu cầu ở thực.