"Lưng chừng" thu nhập, "bế tắc" chốn ở

Thị trường bất động sản đang tạo ra "án tử" cho người thu nhập trung bình khi họ bị mắc kẹt: không đủ nghèo để mua nhà ở xã hội, nhưng lại không đủ tiền mua nhà thương mại với mức giá đã tăng 40% trong một năm. Nguyên nhân nằm ở sự mất cân đối cung – cầu và chi phí đất đai leo thang, đòi hỏi Nhà nước phải có giải pháp đột phá để kiểm soát giá và tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Thị trường bất động sản tăng tốc chưa từng thấy, nhưng giá nhà lại phóng vượt xa sức chịu đựng của phần lớn người dân. Nhà thương mại thì đội giá, nhà ở xã hội lại siết điều kiện, tạo ra một khoảng trống nghiệt ngã: hàng triệu người mắc kẹt giữa hai lằn ranh, không đủ chuẩn để được hỗ trợ nhưng cũng không đủ lực để tự mua, bấp bênh ngay trên hành trình tìm một chốn an cư tối thiểu.

Thu nhập 50 triệu/tháng vẫn đứng ngoài cuộc chơi

Gia đình anh N.D.T ở Hà Nội là ví dụ điển hình cho nghịch lý nhà ở hiện nay. Hai vợ chồng có tổng thu nhập 45–50 triệu đồng/tháng – mức khá so với mặt bằng chung – nhưng lại rơi đúng “điểm mù chính sách”: vượt chuẩn để mua nhà ở xã hội, nhưng lại quá yếu để với tới căn hộ thương mại. Chỉ vì chênh vài triệu so với ngưỡng quy định, họ bị loại khỏi nhóm được hỗ trợ, mặc dù khả năng tài chính thực tế hoàn toàn phù hợp với phân khúc này.

Không thể mua nhà xã hội, lựa chọn của họ chỉ còn lại nhà thương mại – nơi giá bán ngày càng xa tầm với. Một căn hộ tầm trung nội – cận đô Hà Nội hiện đã lên 4–5 tỷ đồng, trong khi số tiền tiết kiệm sau chi tiêu mỗi tháng của gia đình trẻ như anh T không thể theo kịp tốc độ tăng giá phi mã. Bị kẹt giữa hai lằn ranh, không đủ nghèo để được hỗ trợ, cũng chẳng đủ giàu để tự mua, họ tiếp tục thuê nhà và trì hoãn giấc mơ ổn định cuộc sống.

Nỗi bế tắc đó không chỉ là câu chuyện của riêng anh T, mà là thực trạng của hàng loạt gia đình trẻ tại Hà Nội, khi thị trường nhà ở ngày càng trượt xa khỏi tầng lớp thu nhập trung bình.

Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy giá căn hộ Hà Nội trong quý 3/2025 tiếp tục leo thang ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá sơ cấp đã vượt 90 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý và 40% theo năm; trong khi giá thứ cấp chạm 58 triệu đồng/m², tăng 19% theo năm. Với tốc độ tăng này, theo tính toán của VARS, một gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng cần tới 25 năm mới mua nổi căn hộ 5 tỷ theo nguyên tắc tài chính an toàn.

Giải pháp giảm áp lực giá nhà

Theo VARS, giá nhà tăng chóng mặt bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân: mất cân đối cung – cầu, lệch pha sản phẩm, chi phí đất đai leo thang, vướng mắc pháp lý kéo dài và kỳ vọng giá luôn tăng. Để hạ nhiệt thị trường, các chuyên gia đề xuất loạt giải pháp:

Tháo gỡ thủ tục pháp lý cho dự án để giảm chi phí đội vốn.

Cải thiện quy trình tiếp cận đất đai, đặc biệt ở khâu giải phóng mặt bằng và cấp phép.

Xây dựng cơ chế xác định tiền sử dụng đất minh bạch và ổn định, có thể giãn nộp nghĩa vụ tài chính để giảm áp lực cho doanh nghiệp.

Mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia thị trường thông qua đấu giá, đấu thầu minh bạch.

Rà soát và hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội, ban hành cơ chế mới mang tính đột phá để tăng nguồn cung thực chất.

TS. Trần Xuân Lượng từ VARS IRE cho rằng, Nhà nước hoàn toàn có thể ổn định giá nhà nếu kiểm soát tốt giá đất – bởi đất đai là tài sản chung của toàn dân. Đồng thời, ông nhấn mạnh việc tinh giản thủ tục hành chính sẽ giúp giảm chi phí, tạo điều kiện cho những dự án phục vụ đại đa số người dân.

Ông cũng gợi ý mô hình giao đất bằng bốc thăm với giá trần cố định cho những khu đất đã hoàn thiện mặt bằng và hạ tầng, giúp ổn định chi phí đầu vào nhưng vẫn đảm bảo tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường và an toàn.