Lợi nhuận bất động sản trên đà “bốc hơi” vì thuế mới?

Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 10–20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản, với mức 20% áp dụng nếu không xác định được giá vốn và chi phí. Dù hướng thuế nhằm kiểm soát lướt sóng và tạo công bằng, nhưng nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ phản đối mạnh, cho rằng mức thuế quá cao, đặc biệt trong 2 năm đầu sở hữu, khiến giao dịch thứ cấp chững lại và thị trường trở nên mất thanh khoản.

Đề xuất áp thuế 10–20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ khiến giới đầu tư “giật mình”, mà còn làm dấy lên lo ngại về một cú bóp nghẹt lợi nhuận, đẩy thị trường thứ cấp rơi vào cảnh khô kiệt thanh khoản và co cụm dòng tiền.

Bộ Tài chính đang gây sóng gió thị trường khi đề xuất sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, áp mức thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản. Đặc biệt, nếu không xác định được giá mua và chi phí, thuế sẽ được tính theo giá bán và thời gian sở hữu, dao động từ 2-10%. Dù kỳ vọng mang lại sự công bằng và hạn chế đầu cơ, đề xuất này đang vấp phải làn sóng lo ngại gay gắt từ giới đầu tư, bởi nguy cơ biên lợi nhuận bị bào mòn và thị trường thứ cấp có thể đình trệ.

"Gánh nặng" thuế: Nhà đầu tư cá nhân "thấm đòn"

Nhiều nhà đầu tư cá nhân đang đứng ngồi không yên trước viễn cảnh lợi nhuận "bốc hơi". Anh Nguyễn Thành Luân (TP.HCM) chia sẻ, lô đất 3 tỷ mua đầu năm 2023 tại Bình Dương, dù hiện rao bán 3,6 tỷ, nhưng sau khi trừ chi phí môi giới, thuế phí, lãi gộp chỉ còn khoảng 500 triệu. Nếu áp thuế 20% trên khoản lãi này, anh sẽ mất thêm 100 triệu đồng, gần bằng một năm tiền lãi vay ngân hàng – một gánh nặng "hơi nặng tay" với nhà đầu tư cá nhân.

Tương tự, ông Nguyễn Quốc Kiên (TP.HCM) lo ngại việc bán lô đất 4 tỷ đồng sau chưa đầy 2 năm sở hữu có thể khiến ông phải nộp tới 400 triệu đồng tiền thuế, gấp 5 lần mức hiện hành. Ông Kiên nhấn mạnh: "Không phải ai bán tài sản trong thời gian ngắn cũng là lướt sóng. Đánh đồng như vậy sẽ gây thiệt cho nhiều người thật sự cần bán gấp." Chị Trần Minh Hạnh, một nhà đầu tư căn hộ cao cấp, cũng bày tỏ sự bức xúc khi căn hộ 4 tỷ đồng tăng giá 500 triệu, nhưng sau khi trừ hết chi phí và cộng thêm thuế mới, gần như "bán huề vốn". Chị Hạnh khẳng định bất động sản là kênh đầu tư hợp pháp, và việc đánh thuế quá cao sẽ khiến nhà đầu tư mất đi động lực, "chẳng ai còn mặn mà với kênh đầu tư này."

Khó khăn trong thực thi và nguy cơ "nghẽn" thanh khoản

Giới chuyên gia cũng chỉ ra nhiều vướng mắc trong việc triển khai đề xuất này, đặc biệt là bài toán xác định giá vốn và chi phí. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định việc tính thuế trên phần lãi là hợp lý, nhưng khó xác định chính xác lãi thật do nhiều chi phí (hoa hồng môi giới, nội thất, lãi vay...) không có hóa đơn hợp lệ để trừ thuế. Điều này có thể khiến người nộp thuế bị áp mức cao hơn thực tế.

Một vấn đề nan giải khác là định giá tài sản ban đầu. Tại Việt Nam, tình trạng "giá trên hợp đồng thấp hơn thực tế" vẫn phổ biến. Nếu không có cơ chế xác minh độc lập, người dân có thể chịu thiệt khi bị tính phần lãi chênh lệch lớn hơn thực tế. Luật sư Trần Thị Mỹ Linh, chuyên gia tư vấn thuế và bất động sản, nhấn mạnh sự cần thiết của chính sách minh bạch, dễ áp dụng, cho phép kê khai chi phí linh hoạt, không nhất thiết phải có hóa đơn đỏ. Nếu không, thủ tục phức tạp có thể dẫn đến tranh chấp hoặc "né thuế", gây phản tác dụng.

Từ góc độ doanh nghiệp, đại diện một sàn giao dịch lớn tại TP.HCM bày tỏ lo ngại sâu sắc. Với khoảng 70% giao dịch thứ cấp đến từ nhà đầu tư cá nhân trong 2 năm gần đây, việc đánh thuế cao nhóm này sẽ khiến thị trường sụt giảm thanh khoản nghiêm trọng. "Chúng tôi đã ghi nhận một số khách hàng bày tỏ lo ngại, tạm hoãn mua nhà đất, chờ rõ chính sách", vị này cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng cảnh báo rằng mức thuế cao sẽ làm giảm động lực bán ra, làm chậm quá trình luân chuyển dòng vốn, gây nghẽn thị trường thứ cấp. Khi thị trường thứ cấp đình trệ, thị trường sơ cấp cũng sẽ chịu hệ lụy do người mua không thể thoát hàng để tái đầu tư. Nếu chính sách thuế không hợp lý, thị trường bất động sản có thể rơi vào trạng thái "chậm phát triển", mất đi sức hấp dẫn so với các thị trường lân cận.

Thận trọng là yếu tố then chốt

Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo công bằng và tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, với mức đề xuất từ 10-20% trên phần lãi, điều quan trọng là phải thiết kế cơ chế triển khai minh bạch, hợp lý và có lộ trình phù hợp để tránh gây sốc cho thị trường và tạo gánh nặng quá lớn cho người dân. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, việc thận trọng tối đa khi áp dụng chính sách thuế mới là điều cần thiết để tránh làm chệch hướng đà phục hồi mong manh hiện nay.

Trong giai đoạn phục hồi mong manh sau chuỗi trầm lắng kéo dài, một cú siết thuế nếu không tính toán kỹ lưỡng có thể trở thành “cú đánh bồi”, khiến đà phục hồi rơi vào ngõ cụt.