Lời giải nào cho nghịch lý định giá phân khúc nhà ở giá phù hợp

Dự thảo chính sách mới của Bộ Xây dựng đang nỗ lực trám vào lỗ hổng này bằng mô hình "nhà ở giá phù hợp", nhưng ranh giới giữa một mức giá "hợp túi tiền dân" và "hợp lòng doanh nghiệp" vẫn là một bài toán cân não đầy tranh cãi.

Giá nhà tăng quá nhanh đang khiến giấc mơ an cư của nhiều gia đình đô thị ngày càng xa vời. Trong khi đó, thị trường vẫn thiếu một phân khúc nhà ở đủ phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội năm 2025 đã lên khoảng 100 triệu đồng/m², còn tại TP.HCM đạt khoảng 111 triệu đồng/m². Mức tăng này vượt xa tốc độ cải thiện thu nhập của phần lớn người dân đô thị.

Khoảng trống lớn giữa hai đầu thị trường

Hiện thị trường bất động sản gần như chia thành hai thái cực. Một bên là nhà ở xã hội dành cho nhóm thu nhập thấp có hỗ trợ từ Nhà nước. Bên còn lại là nhà ở thương mại với mặt bằng giá ngày càng cao, chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh.

Ở giữa hai phân khúc đó là nhóm thu nhập trung bình — những người không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội nhưng cũng khó chạm tới nhà thương mại.

Chính vì vậy, mô hình “nhà ở giá phù hợp” được kỳ vọng sẽ lấp khoảng trống còn bỏ ngỏ của thị trường. Tuy nhiên, khái niệm này đến nay vẫn chưa có tiêu chí cụ thể về mức giá hay khả năng chi trả thực tế.

Dự thảo chính sách hiện mới dừng ở nguyên tắc xác định giá dựa trên chi phí đầu tư và lợi nhuận định mức của doanh nghiệp, thay vì gắn trực tiếp với thu nhập của người dân.

Điều này phản ánh thực tế khó xử của thị trường. Nếu tính giá nhà theo thu nhập trung bình, doanh nghiệp gần như không có lãi để triển khai dự án. Nhưng nếu để thị trường vận hành hoàn toàn theo cơ chế thương mại, nhóm trung lưu sẽ tiếp tục bị loại khỏi cơ hội sở hữu nhà.

Nhà nước phải đóng vai trò điều tiết

Theo định hướng hiện nay, Nhà nước sẽ không áp giá cứng mà tham gia điều tiết thông qua ưu đãi đất đai, thủ tục đầu tư và kiểm soát lợi nhuận định mức nhằm kéo giảm chi phí đầu vào.

Bản chất của nhà ở giá phù hợp vẫn là mô hình vận hành theo cơ chế thị trường nhưng có sự can thiệp để tránh tình trạng tăng giá quá mạnh như nhà ở thương mại thông thường.

Tại nhiều quốc gia, chi phí trả góp mua nhà thường chỉ nên chiếm khoảng 30% thu nhập hàng tháng, còn giá trị căn hộ dao động khoảng 4–6 năm thu nhập của hộ gia đình. Tuy nhiên, với mặt bằng giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay, việc áp dụng công thức này gần như bất khả thi.

Theo tính toán, chi phí phát triển một dự án nhà ở thương mại “giá phù hợp” hiện vẫn rất cao. Ngoài chi phí xây dựng khoảng 18 triệu đồng/m², doanh nghiệp còn phải gánh tiền sử dụng đất, chi phí thủ tục, lãi vay và nhiều khoản phát sinh khác.

Sau khi cộng toàn bộ chi phí cùng lợi nhuận định mức khoảng 15%, giá bán dự kiến của phân khúc này có thể dao động 30–40 triệu đồng/m². Với căn hộ khoảng 70 m², người mua vẫn phải chi từ 3–4 tỷ đồng.

Đây cũng là lý do nhiều đề xuất phát triển nhà ở giá khoảng 1 tỷ đồng/căn trước đây gần như không thể triển khai ngoài thực tế. Mức giá có thể phù hợp với người mua nhưng lại không đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia.

Bài toán nhà ở giá phù hợp vì thế vẫn là cuộc cân bằng khó giữa khả năng chi trả của người dân và lợi nhuận của doanh nghiệp. Khi chưa có tiêu chuẩn rõ ràng về “khả năng mua nhà”, khái niệm nhà ở giá phù hợp vẫn sẽ tiếp tục gây tranh cãi trên thị trường.