Loạt doanh nghiệp BĐS có lãi nhờ ‘bán con’, thực hư lợi nhuận cốt lõi ra sao?

Quý III/2025 chứng kiến nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết báo lãi khủng, tăng trưởng bằng lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có lãi lớn từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, nhiều công ty phải dựa vào việc “bán con” hoặc chuyển nhượng các khoản đầu tư để ghi nhận lợi nhuận.

Vingroup: Lãi lớn nhờ bán công ty con

Là doanh nghiệp tư nhân dẫn đầu thị trường, Vingroup (HoSE: VIC) kết thúc quý III/2025 với doanh thu thuần 39.135 tỷ đồng, giảm 38% so với cùng kỳ, chủ yếu do mảng bất động sản giảm 80%.

Do kinh doanh dưới giá vốn, VIC lỗ gộp 7.290 tỷ đồng. Song nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến lên 33.505 tỷ đồng, từ việc bán các khoản đầu tư tài chính và công ty con, Vingroup ghi nhận lãi sau thuế 3.025 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân chính là việc hoàn tất chuyển nhượng Công ty Cổ phần Nghiên cứu và Phát triển Novatech – được thành lập từ việc chia tách VinFast vào tháng 8/2025 – cho Chủ tịch HĐQT Phạm Nhật Vượng.

Vinaconex và Savico: Lãi khủng từ giao dịch chuyển nhượng

Tương tự, Vinaconex (HoSE: VCG) ghi nhận lãi sau thuế 3.304 tỷ đồng, dù doanh thu thuần chỉ 4.429 tỷ đồng. Lý do là doanh thu tài chính tăng vọt 76 lần so với cùng kỳ, đạt 3.186 tỷ đồng, nhờ bán 70% cổ phần Vinaconex ITC – chủ dự án Cát Bà Amatina – cho ba nhà đầu tư trong nước.

Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico, HoSE: SVC) cũng báo lãi đậm nhờ doanh thu tài chính 668 tỷ đồng, tăng 33 lần so với cùng kỳ, chủ yếu từ việc bán phần vốn góp tại dự án khu dân cư cao cấp Cần Giờ cho Gelex Group.

Hodeco, Nam Long, Phát Đạt: “Bán con” để ghi nhận lãi

Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, HoSE: HDC) bán cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu – chủ đầu tư dự án khu du lịch Antares – với giá hơn 696 tỷ đồng. Nhờ đó, Hodeco báo lãi sau thuế 538 tỷ đồng, tăng gấp 40 lần so với cùng kỳ, dù doanh thu thuần chỉ đạt 102 tỷ đồng.

Nam Long (HoSE: NLG) bán 15,1% vốn tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai – chủ dự án Izumi City – cho Tokyu Corporation (Nhật Bản), dự kiến lợi nhuận từ giao dịch sẽ được ghi nhận trong quý IV/2025. Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng chuyển nhượng dự án cao ốc Thuận An 1 thông qua công ty con, dự kiến ghi nhận lợi nhuận trong quý cuối năm.

Vincom Retail và DIG: Lợi nhuận từ cơ cấu tài sản

Vincom Retail (HoSE: VRE) chuyển nhượng 99,99% vốn Công ty TNHH Bất động sản Vincom NCT – đơn vị sở hữu Vincom Center Nguyễn Chí Thanh – với giá khoảng 133 triệu USD, chưa được ghi nhận trong quý III/2025.

DIG Group (HoSE: DIG) chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point với giá 1.327 tỷ đồng, chưa ghi nhận doanh thu tài chính trong quý III/2025, nhưng vẫn báo lãi sau thuế 193 tỷ đồng, tăng 17,2 lần so với cùng kỳ.

Thực tế: Lãi lớn nhưng không phải từ cốt lõi

Thống kê cho thấy, tình trạng “bán con” để ghi nhận lợi nhuận đang khá phổ biến trong nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Nhiều thương vụ chưa hoàn tất hoặc chưa được ghi nhận vào báo cáo tài chính quý III/2025, dự kiến sẽ bù đắp lợi nhuận các quý tiếp theo.

Điều này cho thấy, mặc dù báo cáo lãi khủng, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi chưa hẳn đã cao, doanh nghiệp vẫn phụ thuộc nhiều vào việc cơ cấu danh mục đầu tư, chuyển nhượng dự án và bán công ty con.