Làm thế nào để "hạ nhiệt" cơn sốt giá nhà?

Giá bất động sản tại Việt Nam suốt hai thập kỷ qua liên tục leo thang bất thường, vượt xa thu nhập của người dân dù hệ thống pháp luật đã nhiều lần được sửa đổi. Nguyên nhân sâu xa nằm ở cơ chế quản lý giá đất, thiếu minh bạch dữ liệu và chính sách thuế chưa đủ sức điều tiết đầu cơ. Giải pháp căn cơ, theo các chuyên gia, là kiến tạo hạ tầng dữ liệu quốc gia để thị trường vận hành theo quy luật cung – cầu thực chất.

Luật đã sửa, quy định đã bổ sung, nhưng giá nhà vẫn phi mã. Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục chứng kiến những đợt sóng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng cục bộ như chưa từng có rào chắn. Điều gì đang khiến thị trường này mãi chưa trở về giá trị thực của nó?

Việc Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng xây dựng Nghị quyết về kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản cho thấy sự cấp bách phải giải quyết một nghịch lý kéo dài: Trong suốt hai thập kỷ, giá nhà ở Việt Nam đã tăng phi lý, vượt xa tốc độ tăng thu nhập bình quân của người dân. Thực tế này đã biến thị trường bất động sản thành “thước đo nhạy cảm nhất” của nền kinh tế, phản ánh những "điểm nghẽn" cố hữu dù hàng loạt đạo luật đã được sửa đổi và hoàn thiện.

Giá nhà tăng phi lý: Bất cập trong cơ chế quản lý và dữ liệu

Mặc dù hành lang pháp lý (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở 2023-2024...) ngày càng rõ ràng, giá bất động sản vẫn biến động bất thường. Nguyên nhân cốt lõi không chỉ nằm ở yếu tố khách quan như dân số hơn 100 triệu người hay tâm lý "phải có nhà", mà nằm ở lỗ hổng hệ thống khiến thị trường dễ bị thao túng:

Bảng giá đất: Nguồn gốc của sự chênh lệch: Bảng giá đất Nhà nước luôn thấp hơn giá thị trường từ 30% đến 70%. Khoảng cách này tạo ra sự chênh lệch có tính chất pháp lý, bị các nhà đầu cơ lợi dụng để thao túng giá và trục lợi. Thuế chuyển nhượng vẫn tính theo giá khai báo, khuyến khích đầu cơ ngắn hạn và gây thiệt hại cho người mua thực.

Giao dịch "hai giá" và thất thoát thuế: Tình trạng giao dịch ngầm và thanh toán ngoài sổ sách (“hai giá”) vẫn phổ biến. Thanh toán bằng tiền mặt, tiền điện tử hoặc qua trung gian không kiểm soát làm thất thoát thuế nghiêm trọng và mất dấu vết giao dịch, tạo điều kiện cho rửa tiền.

Thiếu công cụ điều tiết đầu cơ: Chính sách thuế hiện tại chưa điều tiết được đầu cơ. Việt Nam vẫn chưa áp dụng thuế tài sản thường niên hoặc thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều bất động sản, mà lại khuyến khích găm giữ tài sản thay vì sử dụng hiệu quả.

Sự thao túng thông tin: Giao dịch vẫn diễn ra kiểu truyền thống, chủ yếu dựa vào môi giới thiếu chuyên nghiệp và thiếu đạo đức nghề nghiệp. Một số doanh nghiệp và nhóm môi giới lớn nắm quyền chi phối thông tin, tung tin đồn về quy hoạch hoặc "sốt đất" để thao túng tâm lý.

Vai trò "Kiến tạo" của Nhà nước: Chìa khóa công nghệ và dữ liệu

Để giải bài toán bất động sản với giá cả hợp lý, vai trò kiến tạo và điều tiết của Nhà nước là vô cùng quan trọng. Công cụ căn cơ và cấp bách nhất chính là dữ liệu, công nghệ và quản trị số.

Hoàn thiện Cổng dữ liệu quốc gia: Nhiệm vụ cấp bách là hoàn thiện các cơ sở dữ liệu chuyên ngành (đất đai, công chứng, thuế, ngân hàng) để chúng không còn bị "đứt gãy chuỗi thông tin" và có thể liên thông, công khai.

Xây dựng Cổng dữ liệu bất động sản quốc gia: Cần xây dựng một Cổng dữ liệu bất động sản quốc gia có khả năng tích hợp mọi dữ liệu liên quan và sử dụng công nghệ hiện đại (blockchain, API, bảo mật) làm nền tảng. Cổng này sẽ không trực tiếp giao dịch nhưng là nơi cung cấp thông tin chuẩn mực, công khai để người dân, doanh nghiệp tra cứu tính pháp lý, hạn chế dự án “ma” và kiểm soát giao dịch ảo.

Công cụ giám sát tự động: Cần triển khai hệ thống phân tích dữ liệu lớn (big data) phục vụ dự báo thị trường, quản lý quy hoạch và tăng cường giám sát tự động, hậu kiểm thông qua dữ liệu giao dịch định giá tự động.

Việc đầu tư vào giải pháp công nghệ và quản trị dữ liệu làm nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển là rất cấp bách và sẽ có tác dụng "căn cơ" cho bài toán kiểm soát giá bất động sản, phù hợp với xu thế kinh tế số và chuyển đổi số toàn cầu.