Làm gì để dập tắt 'sóng ảo' giá nhà?

Dự án nhà ở xã hội tại khu Đông TP.HCM, với 200 căn hộ được khởi công vào cuối tháng 4, đầu tháng 5 năm nay và giá bán dự kiến 30 triệu đồng/m², dù chưa chính thức mở bán hay triển khai xây dựng, đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ khi có tới gần 1.000 hồ sơ đăng ký mua từ phía người dân và nhà đầu tư, theo tiết lộ của một số môi giới.

Cảnh tượng "1 chọi 5" tại các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) một lần nữa phơi bày sự mất cân đối nghiêm trọng: nhu cầu nhà ở giá rẻ khổng lồ trong khi nguồn cung vẫn nhỏ giọt. Dù cả nước đang triển khai 692 dự án NƠXH với hơn 633.000 căn, nhưng số căn hộ hoàn thành mới đạt 110.000 và gần 390.000 căn vẫn đang ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư.

Áp lực 80 năm: Chỉ số P/I kỷ lục

Trong khi NƠXH khan hiếm, giá nhà ở thương mại lại leo thang chóng mặt, với chung cư trung bình tại Hà Nội chạm 80 triệu/m² và TP.HCM là 89 triệu/m². Áp lực này được phản ánh rõ nét qua Chỉ số Giá nhà trên thu nhập (P/I):

Dữ liệu SHS Research cho thấy P/I tại Việt Nam đã lên tới 27.3 lần, thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Điều này có nghĩa một gia đình phải dành trọn vẹn thu nhập hơn 27 năm để mua một căn hộ. Nếu tuân thủ nguyên tắc an toàn tài chính (trả góp tối đa 35% thu nhập), thời gian này kéo dài đến 80 năm.

Sự phi lý về giá này khiến người đứng đầu Chính phủ phải đặt câu hỏi: "có hay không những bàn tay thao túng, thổi giá để chung cư cao như thế?"

Nguyên nhân gốc rễ và lực lượng đầu cơ

Áp lực giá đến từ nhiều phía: chi phí đầu vào (đất đai, giải phóng mặt bằng, vật liệu, lãi vay) tăng mạnh, việc doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao, và thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đáng báo động nhất là vai trò của đầu cơ. Theo DKRA Group, tới 70% khách hàng mua dự án mới là để đầu tư, trong đó hơn 20% đã sở hữu từ căn thứ ba trở lên. Tình trạng thổi giá, tạo "sóng ảo" này khiến thị trường bị bóp méo, đẩy giá nhà xa rời giá trị thực.

Giải pháp: Siết cầu, tăng cung và thể chế hóa

Chính phủ đang có những động thái quyết liệt nhằm hạ nhiệt đầu cơ và dẫn dắt thị trường về giá trị thật:

Kiểm soát giao dịch và Siết tín dụng: Dự thảo Nghị quyết đề xuất các giao dịch nhà đất phải thực hiện qua sàn do Nhà nước quản lý, và siết tín dụng đối với người vay mua căn thứ hai, thứ ba.

Hoàn thiện Thể chế: Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã hai lần chỉ đạo Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản rà soát, hoàn thiện thể chế ngay tại kỳ họp Quốc hội sắp tới.

Doanh nghiệp chia sẻ: Thủ tướng yêu cầu các doanh nghiệp tiết giảm chi phí để giá thành nhà ở xã hội phù hợp hơn, đảm bảo phát triển hài hòa nhiều phân khúc.

Giới chuyên gia nhận định, để ổn định thị trường, cần một giải pháp đồng bộ: vừa mở rộng nguồn cung thực tại nơi có nhu cầu lớn nhất, vừa kiểm soát chặt chẽ hành vi đầu cơ thông qua chính sách tín dụng, thuế và minh bạch hóa thông tin. Giảm giá nhà không chỉ là giải pháp tình thế mà là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản phát triển bền vững, không chạy theo "sóng ngắn".