Lãi suất leo thang, địa ốc xoay trục sang trái phiếu

Lãi suất vay ngân hàng duy trì ở mức cao buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản quay lại kênh trái phiếu để huy động vốn phát triển dự án. Dù thị trường đã bớt căng thẳng, áp lực đáo hạn lớn và rủi ro lãi suất vẫn là bài toán chưa thể xem nhẹ trong năm 2026.

Trong bối cảnh chi phí vốn ngân hàng tăng mạnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chủ động chuyển hướng sang phát hành trái phiếu nhằm bổ sung nguồn lực tài chính cho các dự án mới.

Doanh nghiệp địa ốc chuyển từ tín dụng ngân hàng sang phát hành trái phiếu để phát triển dự án mới.

Mới đây, Công ty CP Thiên Phúc Invest đã báo cáo kết quả phát hành trái phiếu lên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội. Theo đó, trong giai đoạn từ ngày 6–11/2/2026, doanh nghiệp này phát hành 795 trái phiếu mã TP112601, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, huy động tổng cộng 79,5 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, dự kiến đáo hạn vào ngày 6/2/2029.

Dù không công bố chi tiết về trái chủ và mục đích sử dụng vốn, dữ liệu cho thấy lô trái phiếu có lãi suất 11,5%/năm – thấp hơn đáng kể so với mặt bằng lãi vay ngân hàng hiện phổ biến ở mức 13–14%/năm.

Đáng chú ý, chỉ ít ngày trước khi phát hành, Thiên Phúc Invest đã thế chấp toàn bộ quyền tài sản liên quan đến dự án khu nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại tại phường Liêm Tuyền, tỉnh Ninh Bình, tại Ngân hàng TMCP Phương Đông – Chi nhánh Hà Nội. Trước đó, dự án này đã được UBND tỉnh Ninh Bình công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 428 tỷ đồng.

Thiên Phúc Invest thành lập tháng 5/2025, vốn điều lệ 90 tỷ đồng, hoạt động trong bối cảnh thị trường vốn cho bất động sản ngày càng khắt khe, đòi hỏi doanh nghiệp phải linh hoạt hơn trong cấu trúc tài chính.

Không chỉ Thiên Phúc Invest, đầu năm 2026, Khải Hoàn Land cũng đã phát hành thành công 1.900 trái phiếu mã KHG12503, huy động 190 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng, lãi suất kết hợp 13,5%. Đây là lô trái phiếu thứ ba của doanh nghiệp này kể từ tháng 10/2025, cho thấy xu hướng quay lại thị trường trái phiếu đang dần rõ nét.

Áp lực đáo hạn vẫn là “bài test” lớn

Sự trở lại của kênh trái phiếu diễn ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản tiếp tục chịu sự kiểm soát chặt chẽ. Theo định hướng điều hành năm 2026, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực này không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế.

Năm 2026 vẫn tiềm ẩn rủi ro liên quan đến lãi suất và mặt bằng giá bất động sản tăng cao.

Dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã qua giai đoạn căng thẳng nhất, áp lực đáo hạn vẫn ở mức cao. Ước tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 862.200 tỷ đồng, tương đương hơn 13% GDP. Sang năm 2026, khoảng 206.294 tỷ đồng trái phiếu sẽ đến hạn thanh toán, trong đó nhóm bất động sản chiếm gần 48% giá trị đáo hạn – mức độ tập trung rủi ro đáng chú ý.

Theo ông Dương Đức Hiếu, CFA, Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp của VIS Rating, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã phục hồi tương đối ổn định trong năm 2025 với giá trị phát hành mới hơn 600.000 tỷ đồng, tăng 33% so với năm trước. Ngân hàng và bất động sản vẫn là hai nhóm phát hành chủ đạo.

Tuy vậy, quy mô thị trường trái phiếu hiện mới tương đương khoảng 11% GDP, tăng trưởng chậm do tỷ lệ đáo hạn cao và hoạt động mua lại trước hạn. So với dư nợ tín dụng ngân hàng khoảng 8,4 triệu tỷ đồng, vai trò của trái phiếu trong cung ứng vốn cho nền kinh tế vẫn còn khá khiêm tốn.

Cơ hội đan xen rủi ro trong năm 2026

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và tín dụng bất động sản tiếp tục bị kiểm soát, các chuyên gia nhận định trái phiếu sẽ tiếp tục là kênh huy động vốn quan trọng cho các chủ đầu tư trong năm 2026, đặc biệt với các dự án có pháp lý rõ ràng và vị trí tốt.

Rủi ro của doanh nghiệp bất động sản được đánh giá đã giảm so với giai đoạn trước, khi nguồn cung đang dần dịch chuyển về các khu vực đáp ứng nhu cầu ở thực tốt hơn. Tuy nhiên, áp lực lãi suất và mặt bằng giá bất động sản tăng cao vẫn là thách thức hiện hữu.

Điểm tích cực là nhiều dự án sắp ra mắt nằm ở các vị trí gần trung tâm hơn, từng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý. Yếu tố này được kỳ vọng có thể bù đắp một phần chi phí vốn, giúp các doanh nghiệp lớn thể hiện khả năng thích ứng tốt hơn trong chu kỳ mới của thị trường.