Khi thị trường nhà ở vấp phải điểm nghẽn thanh khoản

Giá nhà leo thang khiến giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời, đồng thời trở thành lực cản lớn đối với quyết định kết hôn và sinh con. Trong khi nguồn cung tăng trở lại, thị trường vẫn lệch pha khi chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, còn nhà ở vừa túi tiền khan hiếm, tạo ra “nút thắt” thanh khoản khó tháo gỡ.

Thị trường bất động sản đang đối diện với một nghịch lý lớn: trong khi nhiều phân khúc ghi nhận dấu hiệu phục hồi, thì nhóm khách hàng chủ lực lại đang dần rút lui. Dù giao dịch có tăng, nhưng giá nhà neo cao đang khiến tầng lớp lao động và các gia đình trẻ — vốn là trụ cột của thị trường — không còn khả năng tiếp cận. Đây chính là “nút thắt” lớn, thách thức sự bền vững của thị trường trong tương lai.

Áp lực từ giá nhà đang đẩy nhiều người trẻ, đặc biệt là nhóm tuổi lao động và lập gia đình, ra khỏi thị trường. Đây không còn là câu chuyện cá biệt mà đang trở thành xu hướng chung tại các đô thị lớn, phản ánh qua sự gia tăng của lối sống DINK và việc trì hoãn kết hôn, sinh con.

Giá nhà "phi mã", thách thức giấc mơ an cư

Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu của người Việt đã tăng từ 24,1 lên 27,2 tuổi trong 25 năm qua. Tỷ suất sinh tại Hà Nội và TP.HCM đang tiến tới mức "sinh thấp nghiêm trọng" (dưới 1,3 con/phụ nữ). Ngoài các lý do về tinh thần, sự nghiệp, các chuyên gia chỉ ra rằng, nguyên nhân cốt lõi là việc sở hữu nhà ở trở nên quá khó khăn. Nhiều người trẻ chần chừ, muốn có nhà cửa ổn định mới nghĩ đến chuyện lập gia đình, sinh con.

Theo VARS, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 87,7% so với năm 2019, đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2 trong quý II/2025. Dù nguồn cung đã có tín hiệu tăng trở lại, nhưng tình trạng lệch pha ngày càng nghiêm trọng khi số lượng dự án có giá hơn 100 triệu đồng/m2 tăng đột biến, trong khi các dự án "vừa túi tiền" gần như không có.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc DKRA Group, nhận định: "Tâm lý chờ đợi giá giảm đã chuyển sang tâm lý buông xuôi". Nỗi lo về rủi ro pháp lý, lãi suất thả nổi, cộng thêm thu nhập không theo kịp đà tăng của giá nhà, đã khiến người mua ở thực ngày càng chán nản và e dè.

"Nút thắt" từ chi phí và chính sách

Các chủ đầu tư cũng thừa nhận việc phát triển nhà ở giá phải chăng ngày càng khó. Với giá đất và chi phí đầu vào tăng cao, rất khó để bán nhà với giá dưới 50 triệu đồng/m2 mà vẫn có lợi nhuận. Ngay cả các dự án nhà ở xã hội cũng đang đối mặt với áp lực tăng giá do chi phí vật liệu và nhân công leo thang. Điều này lý giải tại sao giá nhà ở xã hội mới khó có thể "đứng yên" ở mức 25 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, khẳng định mặt bằng giá sơ cấp khó có khả năng điều chỉnh giảm. Ông nhấn mạnh, giá căn hộ có thể tiếp tục tăng nhẹ đến cuối năm, do nhà đầu tư vẫn kỳ vọng lợi nhuận cao và không chịu áp lực tài chính lớn nhờ lãi suất cho vay thấp.

Hy vọng và những động thái chính sách

Dù đối mặt với nhiều khó khăn, vẫn có những tín hiệu tích cực từ chính sách. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang xây dựng dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, đề xuất bổ sung quy định về hệ số điều chỉnh giá đất, nhằm khẳng định vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường.

Bên cạnh đó, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội, Nghị quyết 171 của Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm 148 dự án mới, hứa hẹn sẽ tăng đáng kể nguồn cung nhà ở từ cuối năm 2025 đến năm 2027, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Sự dịch chuyển này có thể giúp điều chỉnh mặt bằng giá chung, tạo cơ hội cho người có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng đây không phải là dấu hiệu giảm giá diện rộng, mà là sự đa dạng hóa phân khúc, mở rộng thị trường ra các vùng ven với giá cả dễ tiếp cận hơn.