#Kinh doanh

24HMONEY đã kiểm duyệt

Khi tăng giá trở thành “mạch sống” của thị trường

Từ vốn vay đến lợi nhuận bán hàng, cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp địa ốc đều đang cùng hưởng lợi từ mặt bằng giá ngày một cao – một thực tế khiến thị trường khó thoát khỏi quỹ đạo nóng.

Ngân hàng – Doanh nghiệp BĐS: Khi lợi ích song hành cùng rủi ro

Cơn sốt bất động sản (BĐS) tại Trung Quốc năm 2016 từng là minh chứng rõ rệt cho vòng xoáy lợi ích giữa doanh nghiệp địa ốc và hệ thống ngân hàng. Khi 78% tài sản của người dân gắn liền với nhà đất và niềm tin rằng Bắc Kinh sẽ không để thị trường sụp đổ, tất cả các bên – từ chủ đầu tư, môi giới, người mua đến ngân hàng – đều không muốn “cơn sốt” dừng lại. Giá nhà leo thang đến mức Thiên Tân đắt ngang London, còn theo GMT Research (Hong Kong), nguyên nhân gốc rễ nằm ở mối quan hệ cộng sinh giữa hai khối này.

Trong giai đoạn bong bóng, doanh nghiệp BĐS lập công ty con để vay và che giấu nợ, biến bảng cân đối thành “đẹp giả tạo”. Ngân hàng tiếp tay bằng bảo lãnh, thiết kế hợp đồng và thu phí, trong khi kiểm toán và luật sư hợp thức hóa quy trình. Có tài sản được thế chấp nhiều lần mà ngân hàng vẫn “làm ngơ” vì lợi nhuận. Đến năm 2021, 41% tài sản ngân hàng Trung Quốc là tín dụng liên quan BĐS; chỉ riêng giai đoạn 2017–2021, họ thu 1,72 tỷ USD phí bảo lãnh, theo Dealogic.

Mối quan hệ “cộng sinh” này đã thổi phồng bong bóng nhà đất: giá càng tăng, doanh nghiệp càng dễ vay, ngân hàng càng lợi nhuận, và dòng vốn tiếp tục chảy vào thị trường cho đến khi khủng hoảng nổ ra.

Báo cáo của Chứng khoán SHS cho thấy, trong mỗi chu kỳ tăng giá, nhóm hưởng lợi lớn nhất luôn là định chế tài chính: giá tài sản tăng giúp bảng cân đối đẹp hơn, giảm áp lực nợ xấu và mở rộng hạn mức tín dụng nhờ tài sản thế chấp phình to. Một chuyên gia ngân hàng cho biết, các nhà băng không muốn giá BĐS giảm, bởi khi tài sản thế chấp mất giá, họ phải trích lập dự phòng nhiều hơn, khiến hệ số an toàn vốn suy giảm. Do đó, việc “ủng hộ” mặt bằng giá ổn định là điều dễ hiểu.

Phản chiếu ở Việt Nam

Thị trường Việt Nam hiện mang nhiều nét tương đồng: giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, trong khi doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc sâu vào vốn vay và trái phiếu. Theo SHS, hệ số giá nhà/thu nhập đã chạm ngưỡng 27,3 lần – thuộc nhóm cao nhất thế giới. BĐS chiếm khoảng 1/4 tổng dư nợ toàn hệ thống, và nếu tính cả tín dụng “núp bóng” tiêu dùng hay sản xuất, tỷ trọng còn lớn hơn. 70–80% tài sản thế chấp ngân hàng hiện là nhà đất.

Với mức độ đan xen ấy, câu hỏi được đặt ra: liệu có sợi dây ngầm nào giữa ngân hàng và chủ đầu tư trong việc duy trì mặt bằng giá cao?

Theo SHS, việc ngân hàng ưu tiên cho vay BĐS phần nhiều xuất phát từ logic tài chính: tài sản dễ định giá, dễ thanh lý, dòng tiền chia theo tiến độ, rủi ro ngắn hạn thấp hơn so với cho vay sản xuất. Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại “khoảng xám lợi ích”.

Chuyên gia Lê Hoài Ân cho rằng, chưa thể khẳng định có sự “bắt tay”, nhưng những biểu hiện lách luật là có thật – như việc định giá tài sản bảo đảm cao bất thường, hoặc dùng cùng một tài sản thế chấp nhiều nơi. Trong vụ án Phạm Công Danh, Ngân hàng VNCB cho vay 5.000 tỷ đồng với tài sản bảo đảm là 13 lô đất đã thế chấp ở ngân hàng khác, được định giá cao gấp bốn lần để hợp thức hóa khoản vay.

Một hình thức khác là liên thông giữa tín dụng và trái phiếu: doanh nghiệp phát hành trái phiếu nuôi dự án, rồi dùng chính dự án đó thế chấp vay ngân hàng khác – vòng quay hợp pháp trên giấy tờ nhưng tiềm ẩn rủi ro chéo trong cùng hệ thống.

Cũng có những “bắt tay” tinh vi hơn: ngân hàng nhận thế chấp bằng quyền tài sản từ hợp đồng mua bán thay vì tài sản hiện hữu. Khoản vay cho người mua nhà thực chất trở thành dòng vốn gián tiếp chảy về tay chủ đầu tư. Thêm vào đó, chính sách ân hạn lãi suất 0% – tưởng là ưu đãi cho người mua – thực chất được doanh nghiệp tính vào giá bán, giúp ngân hàng và chủ đầu tư cùng hưởng lợi.

Siết chặt để tránh “vết xe đổ” Trung Quốc

Nhận diện rõ các mối liên kết tiềm ẩn này, cơ quan điều hành đã liên tục hành động để ngăn nguy cơ “sân trước – sân sau” trong lĩnh vực BĐS. Chính phủ yêu cầu thanh tra toàn diện các ngân hàng có quan hệ đặc biệt với doanh nghiệp địa ốc; Thủ tướng chỉ đạo siết quy trình thẩm định tín dụng với dự án có dấu hiệu “thổi giá”.

Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành các biện pháp kiểm soát rủi ro: tăng hệ số rủi ro tín dụng BĐS lên 250%, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 30%. Dù được ví như “liều thuốc đắng”, nhưng đây là bước đi cần thiết để lành mạnh hóa mối quan hệ ngân hàng – BĐS, tránh lặp lại bi kịch bong bóng như Trung Quốc – nơi lợi ích ngắn hạn đã từng che mờ cảnh báo rủi ro.