#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Khi lãi suất tăng "ăn mòn" giá trị tài sản

Sau năm 2025 bình lặng với lãi suất ưu đãi, thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang rúng động trước làn sóng điều chỉnh lãi vay lên tới 12–15%/năm. Trong khi người vay dùng đòn bẩy đứng trước áp lực "ngạt thở" về dòng tiền, những nhà đầu tư nắm giữ tiền mặt lại đang rục rịch chờ đợi một chu kỳ "săn hàng giá hời".

Sau khi duy trì ở mức khoảng 5,5 – 6% trong năm 2025, lãi suất vay mua nhà ưu đãi đã tăng nhanh lên khoảng 10% vào đầu năm 2026 và tiếp tục xu hướng đi lên.

Tại nhiều ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà hiện phổ biến ở 12 – 13%/năm, mức được nhiều chuyên viên tín dụng xem là “mặt bằng mới” của thị trường.

Với các khoản vay áp dụng cơ chế thả nổi, lãi suất cho vay bất động sản thậm chí có thể lên tới 15%/năm.

Một số ngân hàng áp dụng mức 10%/năm cho 6 tháng đầu, khoảng 11% cho gói cố định 12 tháng và 12% cho gói cố định dài hơn, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi theo thị trường.

Ngay cả các ngân hàng có vốn nước ngoài – vốn thường có lãi suất thấp hơn – cũng đã bắt đầu điều chỉnh tăng từ cuối năm 2025. Lãi suất cố định năm đầu hiện quanh 9%/năm, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi với biên độ hơn 3%.

Nhu cầu vay mua nhà giảm rõ rệt

Việc lãi suất tăng mạnh khiến nhu cầu vay mua nhà sụt giảm đáng kể.

Theo một số nhân viên tín dụng, phần lớn khách hàng thời gian gần đây chủ yếu đảo nợ giữa các ngân hàng để tận dụng chênh lệch lãi suất, thay vì vay mới để đầu tư.

Người mua nhà và nhà đầu tư hiện có xu hướng chờ đợi thêm tín hiệu từ thị trường, đặc biệt khi chi phí vay vốn ngày càng đắt đỏ.

Gánh nặng tài chính tăng nhanh

Các chuyên gia cho rằng lãi suất tăng có thể tạo áp lực lớn lên dòng tiền của người vay.

Ví dụ, với khoản vay 3 tỷ đồng, nếu lãi suất ở mức 9%/năm, tiền lãi phải trả khoảng 22,5 triệu đồng mỗi tháng.

Khi lãi suất tăng lên 12%, chi phí lãi hàng tháng tăng lên 30 triệu đồng.

Nếu lãi suất lên tới 15%, khoản tiền phải trả còn cao hơn đáng kể, khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc duy trì dòng tiền.

Ông Tô Anh Hùng, chuyên gia bất động sản, Giám đốc điều hành REFI

Giá bất động sản có thể chịu áp lực

Lãi suất tăng không chỉ ảnh hưởng đến người vay mà còn tác động đến việc định giá bất động sản.

Theo phương pháp định giá dựa trên thu nhập, giá trị tài sản phụ thuộc vào tỷ lệ giữa thu nhập cho thuê và lãi suất thị trường. Khi lãi suất tăng, giá trị định giá của bất động sản có xu hướng giảm.

Ví dụ, với cùng một khoản thu nhập cho thuê, một căn nhà có thể được định giá 6 tỷ đồng khi lãi suất 9%, nhưng chỉ còn khoảng 4,5 tỷ đồng khi lãi suất tăng lên 12%.

Trong khi đó, nếu giá thuê tăng quá cao, người thuê có thể chuyển sang khu vực rẻ hơn hoặc rời khỏi các thành phố lớn, khiến thị trường cho thuê chịu thêm áp lực.

Cơ hội cho nhà đầu tư có tiền mặt

Dù gây áp lực lớn cho người vay, lãi suất cao lại tạo ra cơ hội cho nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Khi gánh nặng trả nợ tăng lên, nhiều chủ sở hữu buộc phải giảm giá hoặc cắt lỗ để thoát hàng. Ở một số phân khúc như biệt thự hoặc đất nền, mức giảm có thể lên tới 30 – 40%.

Theo các chuyên gia, những nhà đầu tư có tiền mặt, khả năng định giá và hiểu rõ chu kỳ thị trường có thể tận dụng giai đoạn này để mua được tài sản với mức giá hấp dẫn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc đầu tư ngắn hạn hoặc “lướt sóng” được đánh giá là rất rủi ro. Nhà đầu tư nên ưu tiên tài sản có dòng tiền thực và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao.