Khi giá đất được định nghĩa lại, bất động sản có "hồi sinh"?

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản nằm ở định giá và thu hồi đất. Ông khẳng định, việc thay đổi hai cơ chế này sẽ là một bước ngoặt mang tính "cách mạng", không chỉ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án mà còn mở đường cho sự phát triển bứt phá của cả nền kinh tế.

Định giá đất: Bước ngoặt giải cứu thị trường

Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số”, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest – nhắc lại những lo ngại lớn khi Luật Đất đai 2024 được ban hành. Một trong những quy định từng khiến cộng đồng doanh nghiệp “đứng ngồi không yên” là yêu cầu nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân để thu hồi đất – cơ chế mà ông đánh giá là “đóng chặt cánh cửa” của hầu hết dự án bất động sản vì tính bất khả thi.

Không dừng lại ở đó, nguyên tắc định giá đất theo “giá thị trường” cũng bị coi là mầm mống gây bất ổn. “Cách làm này tạo vòng xoáy nguy hiểm: giá đất đẩy giá nhà, giá nhà lại đẩy giá đất, đẩy chi phí leo thang đến mức có thể đưa giá đất Việt Nam chạm ngưỡng cao nhất thế giới”, ông Hiệp phân tích.

May mắn là tiếng nói của doanh nghiệp đã được lắng nghe. Theo ông Hiệp, chủ trương thay đổi phương thức định giá đất không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật, mà là một “cuộc cách mạng” thực sự, đủ sức gỡ bế tắc cho thị trường bất động sản và thậm chí cứu cả nền kinh tế.

Hai điểm then chốt: Thu hồi đất và định giá đất

Theo dự thảo Luật sửa đổi, hai điểm cải cách lớn được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm đặc biệt: cơ chế thu hồi đất và phương thức định giá.

Về thu hồi đất, Luật Đất đai 2024 hiện chỉ cho phép Nhà nước thu hồi với 32 loại dự án đặc thù, chủ yếu phục vụ an ninh – quốc phòng. Nhưng dự thảo mới bổ sung thêm hai nhóm: các dự án ở vị trí, điều kiện đặc biệt và các khu đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do. “Chỉ khi Nhà nước đứng ra thu hồi thì dự án mới triển khai được”, ông Hiệp khẳng định.

Một điểm tiến bộ khác là quy định hỗ trợ thu hồi phần diện tích còn lại khi doanh nghiệp đã giải phóng được 75% trong thời hạn. “Điều này giúp doanh nghiệp tránh cảnh bị kẹt bởi một vài hộ dân, tạo điều kiện tiếp cận đất đai dễ dàng hơn”, ông nói.

Tuy nhiên, ông Hiệp cũng cảnh báo về những rào cản hiện hữu trong công tác giải phóng mặt bằng – một quy trình mà ông gọi là “vòng luẩn quẩn thủ tục”. Ông dẫn ví dụ dự án của GP.Invest tại Phú Thọ phải mất tới 14 năm kể từ khi có quyết định đầu tư mới cơ bản hoàn tất mặt bằng, nhưng vẫn chưa thể triển khai đồng bộ. “Mỗi thủ tục cưỡng chế, thu hồi đều phải làm ba lần, có sự tham gia của đủ các đoàn thể, kéo dài từ 6 tháng đến cả năm. Doanh nghiệp mất cơ hội đầu tư chỉ vì thủ tục rườm rà”, ông phân tích, đồng thời kiến nghị Bộ Tài nguyên & Môi trường nghiên cứu cắt giảm các bước hình thức, đơn giản hóa quy trình để rút ngắn thời gian.

Định giá đất: Từ “giá thị trường” đến cơ chế minh bạch

Điểm cải cách quan trọng thứ hai nằm ở phương thức định giá đất. Theo ông Hiệp, thực tiễn hiện nay tạo ra nghịch lý: một dự án tại Phú Thọ của GP.Invest phải nhận đất theo từng quyết định riêng lẻ, lần đầu 7,2ha, lần sau 8,4ha, rồi 6,7ha. Nhưng mỗi lần, giá bị đẩy cao hơn 20% so với lần trước, và nguyên nhân chính là cơ chế lấy hợp đồng mua bán làm căn cứ điều chỉnh giá. “Chúng tôi nộp tiền ngay trong 30 ngày sau quyết định giao đất, đủ điều kiện mở bán. Nhưng chính những hợp đồng đó lại bị dùng để nâng giá lần sau – vòng xoáy này khiến chi phí leo thang không kiểm soát”, ông nói.

Lần sửa đổi này, các điều khoản mới (Điều 158, 160, 161) đã bỏ cơ chế định giá theo “giá thị trường”, thay bằng bảng giá đất ổn định trong 5 năm, chỉ điều chỉnh bằng hệ số. Đây được xem là thay đổi mang tính đột phá, giúp doanh nghiệp giảm bớt rủi ro tài chính.

Dù vậy, ông Hiệp cảnh báo: yếu tố “hệ số” cần được minh bạch. Ông dẫn chứng Hà Nội giai đoạn 2015–2016, nhiều dự án bị áp hệ số tới 2,8 lần mà không có tiêu chí rõ ràng về vị trí hay điều kiện kinh tế – xã hội. “Hệ số này không thể xem nhẹ, vì có thể đẩy chi phí đất lên gấp ba lần. Cần có nghị định hướng dẫn cụ thể để tránh mỗi địa phương áp dụng một kiểu”, ông nhấn mạnh.

Những khoảng trống pháp lý cần lấp đầy

Ngoài ra, ông Hiệp lưu ý một loạt vấn đề vẫn bỏ ngỏ: cơ chế đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất – liệu sẽ áp dụng bảng giá nào, hệ số nào để tính tiền sử dụng đất? “Chủ đầu tư cần biết rõ phương án tài chính ngay từ đầu để tính toán kinh doanh, không thể để luật mập mờ”, ông phân tích.

Một bất cập khác là quy định về khấu trừ chi phí đầu tư hạ tầng vào tiền sử dụng đất. Hiện suất đầu tư chuẩn Bộ Xây dựng đưa ra chỉ 940.000 đồng/m², trong khi thực tế, dự án của GP.Invest tại Phú Thọ phải chi 2,7 triệu đồng/m² do đặc thù địa hình và yêu cầu kỹ thuật. Tuy nhiên, doanh nghiệp không có cơ sở pháp lý để khấu trừ khoản chênh lệch này. “Đây là khoảng trống lớn, cần được bổ sung trong nghị định hướng dẫn, cho phép khấu trừ theo dự toán thẩm định”, ông Hiệp đề xuất.