"Hồi phục nửa vời" của Cen Land

Sự rút lui bất ngờ của Shark Hưng khỏi Hội đồng quản trị ngay trước thềm đại hội cổ đông càng khiến giới đầu tư đặt dấu hỏi về khả năng xoay sở thanh khoản của doanh nghiệp trong chu kỳ bất động sản mới.

Kết quả kinh doanh của CRE những năm gần đây 

Sau chu kỳ lao dốc, Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land – CRE) đang cho thấy dấu hiệu quay lại quỹ đạo tăng trưởng. Nếu năm 2023 lợi nhuận gần như “chạm đáy”, thì sang 2024–2025, kết quả kinh doanh dần cải thiện.

Năm 2025, doanh thu đạt hơn 1.323 tỷ đồng, trong đó môi giới tiếp tục là trụ cột với tỷ trọng gần 80%. Lợi nhuận sau thuế tăng mạnh lên hơn 75 tỷ đồng, cho thấy hiệu quả vận hành đã được cải thiện so với giai đoạn khó khăn.

Đà phục hồi tiếp tục kéo sang quý I/2026. Doanh thu thuần đạt gần 452 tỷ đồng, tăng gần 200% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế tăng hơn 4 lần, phản ánh sự trở lại của cả ba mảng kinh doanh chính.

Tuy nhiên, mức tăng trưởng này vẫn mang tính “kỹ thuật” nhiều hơn là nền tảng bền vững.

Điểm nghẽn lớn nhất của Cen Land nằm ở cấu trúc tài sản. Tính đến cuối quý I/2026, các khoản phải thu vẫn chiếm khoảng 75–77% tổng tài sản – mức tập trung rất cao, phản ánh sự phụ thuộc lớn vào công nợ.

Song song, hàng tồn kho tăng nhanh, đạt trên 730 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Việc “giam vốn” trong tồn kho khiến dòng tiền chưa thể quay vòng hiệu quả.

Trong khi đó, tiền và tương đương tiền chỉ duy trì ở mức hơn 75 tỷ đồng – một con số khá khiêm tốn so với quy mô tài sản. Điều này tạo áp lực đáng kể lên khả năng thanh khoản và xoay sở dòng tiền ngắn hạn.

Nói cách khác, lợi nhuận có thể tăng, nhưng tiền thật vẫn chưa về.

Phục hồi có điều kiện

Một số dự án cho thấy tín hiệu phân hóa. Tại Hoa Tiên Paradise, công nợ giảm đáng kể, phản ánh tiến độ thu hồi vốn tích cực hơn. Ngược lại, Đại Lải Paradise vẫn duy trì quy mô công nợ lớn, thậm chí dùng tài sản làm đảm bảo vay vốn.

Danh mục tồn kho cũng mở rộng với nhiều dự án mới, cho thấy doanh nghiệp tiếp tục tích lũy quỹ hàng trong bối cảnh thị trường chưa hoàn toàn phục hồi. Đây vừa là cơ hội, vừa là rủi ro nếu thanh khoản thị trường không cải thiện như kỳ vọng.

Đáng chú ý, biến động nhân sự cấp cao khi ông Phạm Thanh Hưng nộp đơn từ nhiệm HĐQT cũng cho thấy giai đoạn tái cấu trúc vẫn đang diễn ra.

Bài toán chưa có lời giải

Cen Land đang đi qua giai đoạn “hồi phục kỹ thuật”: doanh thu và lợi nhuận cải thiện, nhưng chất lượng tài chính chưa theo kịp. Khi phần lớn tài sản vẫn nằm ở công nợ và tồn kho, dòng tiền tiếp tục là điểm yếu cốt lõi.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến số, khả năng thu hồi công nợ và chuyển hóa tồn kho thành tiền mặt sẽ quyết định liệu đà phục hồi này có thực sự bền vững, hay chỉ là nhịp hồi tạm thời.