Hạ tầng đi trước có là hạ tầng "khôn"?

Bản đồ đô thị Việt Nam đang được vẽ lại với tốc độ chóng mặt nhờ những đại công trường cao tốc, vành đai và metro trải dài từ Bắc vào Nam.

Sự xuất hiện của các siêu đô thị quy mô hàng nghìn hecta mang theo kỳ vọng về một không gian sống tiệm cận chuẩn mực quốc tế, kết nối và hiện đại hơn. Tuy nhiên, phía sau diện mạo rực rỡ đó là một nghịch lý đáng lo ngại: giá bất động sản liên tục được neo ở mức cao theo thông tin hạ tầng, trong khi giao dịch thực tế lại rơi vào trạng thái đóng băng với thanh khoản yếu. Khoảng cách ngày càng giãn rộng giữa giá trị niêm yết và khả năng hấp thụ thực tế đang đặt ra dấu hỏi lớn: Liệu chúng ta đang kiến tạo những giá trị sống mới hay chỉ đơn thuần là tái phân bổ giá trị tài sản trong ngắn hạn?

Nhìn nhận về thực trạng này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng thị trường đang bộc lộ sự "lệch pha" nghiêm trọng giữa kỳ vọng và thực tế. Các khu đô thị mới dù được quy hoạch tầm cỡ nhưng nếu thiếu năng lực tạo ra việc làm, dịch vụ và đời sống cộng đồng thì hạ tầng dù hiện đại đến đâu cũng chỉ rút ngắn được khoảng cách địa lý mà không thể thu hút dân cư đến ở thực. Ông đưa ra cảnh báo đắt giá từ bài học của các quốc gia lân cận: khi một đô thị được xây dựng dựa trên nợ và kỳ vọng tài chính thay vì nền tảng kinh tế thực, rủi ro tồn kho và suy sụp hệ thống là điều khó tránh khỏi. Câu hỏi chiến lược đặt ra là nguồn lực xã hội nên tiếp tục dồn vào các dự án bất động sản quy mô lớn hay cần ưu tiên hơn cho công nghiệp và sản xuất hàng hóa để "nuôi sống" các đô thị này.

Ở một góc nhìn lạc quan hơn, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - lại coi đây là "giai đoạn vàng" để sắp xếp lại không gian phát triển. Việc hình thành các siêu đô thị được xem là hướng đi đúng đắn nhằm giải quyết triệt để bài toán quá tải hạ tầng xã hội tại các khu vực lõi cũ. Theo ông, những đại đô thị quy hoạch đồng bộ sẽ đặt lại chuẩn mực sống mới, giúp giãn dân và tạo ra các cực tăng trưởng vệ tinh như cách Singapore hay Hàn Quốc đã thành công. Tuy nhiên, lập luận cho rằng giá nhà tăng là dấu hiệu tích cực của tài sản quốc gia cũng vấp phải phản biện về an sinh: nếu giá nhà vượt quá xa thu nhập, thành phố sẽ mất đi khả năng thu hút lực lượng lao động trẻ - những người trực tiếp tạo ra sức sống kinh tế.

Thực tế, trạng thái thanh khoản thấp hiện nay có thể được coi là một quá trình "định giá lại" lành mạnh của thị trường. Thời kỳ đầu cơ theo quy hoạch trên giấy đã nhường chỗ cho kỷ nguyên của giá trị thực. Người mua hiện nay chỉ trả tiền cho những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và khả năng khai thác thực tế. Những dự án "vẽ" ra tương lai xa vời mà thiếu nền tảng vận hành lâu dài sẽ bị thị trường đào thải khốc liệt. Cuối cùng, một đô thị thành công không đo bằng chiều dài của những con đường mới hay độ cao của các tòa tháp, mà được khẳng định bằng dòng người ở thực và nhịp sống kinh tế bền vững phát sinh mỗi ngày bên trong những công trình đó.