Giữ nhà sau khi vỡ nợ: Chiêu ngầm đang hốt bạc giữa cơn hấp hối địa ốc Trung Quốc

Khi hàng triệu người Trung Quốc vật lộn với nguy cơ mất nhà và các quỹ đầu tư ngoại rút khỏi thị trường với khoản lỗ hàng chục tỷ USD, hai cực đối lập ấy đã phơi bày vết nứt sâu thẳm của nền bất động sản lớn thứ hai thế giới.

“Phép màu” cứu nhà trong bóng tối

Giữa cơn khủng hoảng bất động sản kéo dài suốt bốn năm, một “ngành kinh doanh” lạ lùng đang trỗi dậy ở Trung Quốc. Trên các mạng xã hội, lan truyền câu chuyện kỳ lạ: ngay cả khi bị ngân hàng siết nợ, người vay vẫn có thể giữ lại căn nhà của mình – hợp pháp.

Khi một phóng viên của Lianhe Zaobao thử tìm hiểu, chỉ vài ngày sau khi để lại bình luận dưới bài đăng, anh nhận được hơn chục tin nhắn từ các “chuyên gia cứu nhà”, ai cũng tự tin khẳng định có thể giúp “giữ nhà” bằng các thủ thuật tài chính tinh vi.

Dịch vụ này bắt đầu từ nỗi tuyệt vọng của hàng triệu người âm vốn, tức giá trị căn nhà thấp hơn khoản nợ ngân hàng, và phát triển thành một ngành kinh doanh ngầm hái ra tiền.

Chiêu thức “cứu nhà” táo bạo

Kịch bản quen thuộc thường bắt đầu bằng nỗi sợ hãi: “Anh không chỉ mất nhà đâu, mà tụt lại cả chục năm so với người khác”, một nữ chuyên gia nói qua điện thoại, trước khi đưa ra “giải pháp” tái cơ cấu nợ. Nếu khách hàng còn do dự, “bí quyết thực sự” mới được hé lộ.

Đó là chủ động vỡ nợ. Khi người vay ngừng trả góp, ngân hàng sẽ siết tài sản và đưa ra đấu giá tư pháp. Lúc này, một “người thân” hoặc đối tác trung gian do công ty “cứu nhà” sắp xếp sẽ tham gia đấu giá, mua lại căn nhà với giá chỉ bằng một nửa giá thị trường.

Trên giấy tờ, quyền sở hữu đã đổi chủ. Nhưng thực tế, chủ cũ vẫn được sử dụng căn nhà. Vòng lặp được khép kín khi khoản nợ chưa trả hết được ngân hàng bán lại cho công ty quản lý tài sản (AMC) với giá chiết khấu sâu, chỉ 30% giá trị gốc. Qua trung gian, chính người vỡ nợ mua lại khoản nợ của mình, hợp thức hóa việc “giữ nhà – xóa nợ”.

Đổi lại, họ phải trả mức phí khổng lồ, từ 5% giá trị khoản vay hoặc 8-20% dư nợ còn lại – một “giá vé” không hề rẻ cho giấc mơ giữ mái ấm.

Thị trường ngầm trăm tỷ nhân dân tệ

Trên nền tảng RedNote, chủ đề “vỡ nợ thế chấp” thu hút gần 60 triệu lượt xem, hàng trăm công ty khoe kinh nghiệm “xử lý nợ xấu” cho đủ loại tài sản, từ căn hộ, khách sạn đến nhà máy.

Theo dữ liệu của Guoxinda, chỉ riêng năm 2024 có 658.000 tài sản bị đưa ra đấu giá tư pháp, tăng 51,7% so với năm trước. Một số tổ chức khác ước tính con số này lên đến 1,6 triệu căn.

Giới chuyên gia cảnh báo: những “phép màu” cứu nhà này chỉ là liều thuốc giảm đau tạm thời, che giấu rủi ro pháp lý và tín dụng nghiêm trọng, thậm chí có thể tạo ra các quả bom tài chính mới trong hệ thống vốn đã mong manh.

Ở thái cực đối lập: Cuộc tháo chạy 140 tỷ USD

Trái ngược với nỗ lực “giữ nhà” của người dân, các quỹ đầu tư quốc tế lại đang ồ ạt bán tháo tài sản tại Trung Quốc – một cuộc tháo chạy tàn khốc trị giá 140 tỷ USD.

Các tên tuổi lớn như BlackRock, Carlyle Group, HSBC, Standard Chartered đều chịu lỗ nặng.

BlackRock phải từ bỏ hai tòa nhà tại Thượng Hải, mất trắng 420 triệu nhân dân tệ.

Carlyle bán tòa nhà The Crest với giá chỉ bằng 57% giá mua ban đầu.

Oaktree Capital, quỹ “kền kền” chuyên săn tài sản khó khăn, cũng kẹt cứng với dự án Evergrande Venice, nơi giá nhà đã giảm hơn 50%.

Theo Bloomberg Intelligence, các thương vụ bán tháo (distressed sales) giai đoạn 2023-2024 đã đạt 16 tỷ USD, chiếm 22% tổng giao dịch bất động sản thương mại, mức cao chưa từng có. Giá văn phòng hạng A tại Bắc Kinh và Thượng Hải đã bốc hơi ít nhất 40% so với đỉnh 2019.

Thị trường địa ốc Trung Quốc: Bước vào “thập kỷ mất mát”?

Báo cáo của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) cho thấy, giá nhà mới tháng 9/2025 giảm 0,4%, mức giảm hàng tháng mạnh nhất trong 11 tháng.

Ở thị trường thương mại, tỷ lệ văn phòng trống đã vượt 25%, cao nhất lịch sử. Giá thuê trung bình giảm gần 7%/năm, và theo CBRE, thị trường Thượng Hải có thể phải đến năm 2028 mới hấp thụ hết nguồn cung mới.

Chuyên gia Nicholas Wilson (Oxford Economics) cảnh báo: “Đến năm 2030, giá trị danh nghĩa của các tòa nhà có thể còn thấp hơn cả năm 2020.” – dấu hiệu rõ ràng cho một “thập kỷ mất mát” đang đến gần với bất động sản Trung Quốc.

Lời giải nằm ở niềm tin, không phải mánh khóe

Câu chuyện “cứu nhà” của người dân và “bán tháo” của giới đầu tư, dù ở hai đầu đối cực, đều phản ánh một căn bệnh chung: niềm tin sụp đổ và cung cầu mất cân đối.

Những chiêu thức tài chính thông minh chỉ là tạm bợ, không thể cứu một thị trường đang mất gốc. Lời giải thật sự không nằm ở “cứu nhà” hay “tháo chạy”, mà ở việc khôi phục nền kinh tế, cải thiện thu nhập và tái xây dựng niềm tin – nền móng duy nhất có thể vực dậy thị trường địa ốc Trung Quốc.